抵押经营贷是怎么回事？

经营性贷款就是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的生产经营需要。第2个回答 2021-12-13本次的贷款贷款只能用于公司经营，抵押物一般是房屋，北京易融（京贷通）对抵押贷款经验多，产品丰富，要想选择低息的产品可以咨询。本回答被提问者采纳第3个回答 2021-12-12最近这段时间，随着深圳楼市的持续升温，各种相关报道层出不穷，其中“房屋抵押经营贷”也被挖掘出来成为当前关注的热点。
房屋抵押经营贷能被热议，主要是大家认为这种贷款产品可以被用于房产炒作中，但其实并不这么简单。下面我们先介绍一下房屋抵押经营贷的相关知识：
1.抵押经营贷的基本情况
抵押经营贷通常按照抵押顺序可以分为，一抵（第一次抵押）和二抵（第二次抵押），按揭房要再次抵押就属于二抵。
抵押经营贷的额度是按照房屋的价值来定，通常来说拥有70年产权的房子能做到7成，商业或办公楼可以做到5成，金额上限可以达到5000万以上，但在二套以上房屋或者其他特殊条件下，相应的额度成数也会提高，普通住宅最高有做到8成以上的产品。
抵押经营贷的贷款利率一般在年化4%-7%，特别在目前特殊情况下，有些相关产品的利率已经低到年化3.6%的水平。
抵押经营贷的贷款期限可以最长做到30年，其贷款期限完全赶上房贷的时间了。
抵押经营贷的还款方式有很多种，比如随借随还、先息后本（包括按计划归本或者中途不归本）、等额本息、计划性还款等等，可以说抵押经营贷的还款方式基本是全面的。
抵押经营贷的办理周期大概是7-30天，大部分银行在20天左右就能实现放款，一些地方性银行放款速度会更快，最快能达到一周内放款。
2.抵押经营贷的办理要求
对抵押物的要求：房龄通常要求在30年以内，也有银行产品会放宽要求到40年，但是这种产品极少，主要是集中在北上广深这类的一线城市中；要抵押房屋除了房龄以外，还要求面积，最低面积基本是30平米以上，当然也有特殊情况，和房龄一样，相关产品特别少；对抵押房屋最关键的要求是要可上市交易的房产，越容易交易的房产越容易接受抵押，所以普通住宅是最受欢迎的，额度也给的较高。
对借款人的要求：借款人年龄范围要在18-70岁，但小于22岁或者大于60岁以上的借款人往往会被要求父母或子女共签；借款人还需要有良好的征信，这里主要是指查询次数、负债情况、逾期等不良记录，一般来说抵押贷款对查询次数要求会比较放松，比如近2个月达到8次左右都可以获批，但对存在逾期的情况就要求比较严，只要有存在连续逾期超过90天的情况，正常都不会批款；借款人还需要有足够的收入，因为银行需要收入覆盖每月还款额度才能批款；最后是对部分高危行业或者公检法军等职业不会放款，特别是公检法军这种岗位本身就要求不能从商，所以更不能以经营的名义进行贷款。
对公司的要求：抵押经营贷必须要有公司营业执照，这也是抵押经营贷和别的抵押贷款最不同的地方，其实抵押经营贷是一种专项贷款，贷款的目的是用于企业经营，但因为小微企业的经营状况很多样，所以在具体要求上的差异也很多，比如部分产品要求公司经营满1年以上，提供报税资料，提供公司流水、提供上下游合同、提供实际经营地照片等等，当然也有要求比较简单的，比如新办营业执照+上下游合同+流水等等。
3.抵押经营贷的办理流程
申请抵押经营贷款-->提交房屋产权证、个人资料、公司资料进行评估-->签抵押合同-->银行审批-->办理抵押登记手续-->银行放款。
了解完抵押经营贷的基本情况，我们会发现就算要办理抵押经营贷也不是特别容易，这其中需要进行很多准备工作。
再来看看抵押经营贷用于购房的主要操作模式：
1.购买二套房，通过抵押首套房获取7成资金，用于二套房购房资金，对二套房金额更高的可以降低二套房贷款金额。
2.全款购房后做抵押贷款，获得较低利率，之前说过，目前的利率可以低至3.6%上下，再加上部分贷款还可以获得政府贴息。
对于第一种的操作基本属于购买改善型住房，当然也有投资保值的目的，这种操作风险较低，而且可以降低二套房的购房门槛。而第二种操作模式就需要对整个环节有清晰的认识，毕竟很多全款购房是采用垫资的方式完成拿房，而市场的垫资成本基本都是0.1%-0.15%/天，所以一旦操作不当，可能导致垫资周期过长，到时候就入不敷出了。特别是新房要下房产证的时间上往往会很长，特别不适合进行垫资拿房。
现在看来抵押经营贷被用于房产炒作也是有一定困难的，目前之所以被一些人用于炒房，主要是由于贴息后利率降幅较大，于是冒着很大的风险在进行这种操作，但从总量上讲也不会太多。
4月22日下午，在深圳举行的一场新闻通气会上，央行深圳中心支行表示，深圳存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。
深圳福田银座村镇银行股份有限公司：没有出现客户全款买房，然后用新购房产作为抵押向银行申请经营贷的情形。
招商银行股份有限公司深圳分行：2020年，共发现违规流入房地产市场贷款3笔，均已提前收回违规贷款。
中国银行股份有限公司深圳市分行：今年没发现违规流入房市的情况，也尚未向相应机构上报“贴息客户清单”，不存在贴息资金进入房市的情形。
上海银行股份有限公司深圳分行：自查结果未发现有小微企业经营贷违规流入房地产领域。
当然，以上数据可能存在一些误差，很多城市的抵押经营贷都被要求暂缓放款，但从大环境看，抵押经营贷依然会存在，只是管理上会更严格而已。第4个回答 2021-12-13经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。其次借款人以抵押贷款的方式申请的，专门用于企业经营的贷款第5个回答 2021-12-12经营性抵押贷款就是借款人以抵押贷款的方式申请的，专门用于企业经营的贷款，申请人一般为企业的法人、股东或是高级管理者，贷款资金可用于购买设备、原材料或扩建厂房等，申请经营性抵押贷款一般需要提供企业的营业执照、财务报表等资料，贷款的期限通常不超过5年，最低贷款利率一般按贷款基准利率上浮20%执行。经营贷是以企业为主体，并以个人房产做为资产抵押给银行，用于该企业经营，银行明文规定不得用途：投资，买房、放贷等其他非法用途，贷款需要提供合理的《购销合同》，贷款放款会通过借款人的账户发放到第三方收款公司账户，如果银行监测到贷款回流贷款会被提前收回。
通常在实战操作中，经常会遇到以下情况：
1、借款企业经营范围存在银行不认可的经营项目，一般包括：投资管理、房地产开发、放贷等。
2、循环贷款过程中（每年需要归还一次本金的贷款产品），借款主体企业，出现经营异常或诉讼。
3、借款用途不是用于企业经营，借款人把资金通过第三方账户回流到自己或者直系亲属名下的银行卡里。12下一页

“房抵经营贷”到底是怎么玩的？

春节前后，上海和北京两地的银保监局相继“发声”，表示要严查个人信贷资金违规流入房地产。

哪些是重点排查对象？

一般就是两大类：个人消费贷，个人经营贷。

买房先全款，后转贷款。

听上去有点懵，是不是？

其实这里面一般就违规使用了经营贷资金。

全款： 其实只有首付是自己的，剩下全是凑的，借来的资金，比如找机构过桥一下，借个十天半个月。

贷款： 等全款买下后，以房子做抵押，向银行申请经营贷，还了之前的借款，自己再慢慢还经营贷。

为什么要这么做？

因为很多人是二套房，房贷利率比较高，而经营贷利率能比房贷利率低1-2个百分点，月供压力小很多。

以上只是简单的描述这个过程，但洋房姐姐还是要提醒大家，以上是违规操作！不要去尝试！被查后会严惩，也影响到个人征信！

消费贷，经营贷资金违规流入楼市，其实这些年一直存在，每逢楼市进入上升行情时，这种事就会增加。

在早几年，中介自己就有过桥等金融服务，但现在基本上都停了。但是，经过市场多年的教育，“房抵经营贷”这一灰色产业链却变得愈发高效，愈发隐蔽。

中介机构能够提供全套服务，他们谙熟各家银行的贷款审批流程，在准备材料时很有针对性。

通常情况下，“经营贷”是用于企业经营的，一般以抵押住房最常见，能申请到抵押物近7成左右的贷款，现在有的银行还款周期长达20年，这跟房贷已无差别。

而在“经营贷”过程中需要的公司，中介公司也能帮忙收购，一般几千块钱就能搞定一家壳公司，然后就是为这家壳公司包装流水，以便看上去一家在正常经营的公司。

以上所有的操作，都是针对性包装的，银行要什么，他们就能做出来什么。

银行审核环节为什么不能甄别？

实际上银行业也很纠结。

一方面，银行是希望追查的，但这类资金的流向经过多家空壳公司的来回倒腾，追踪资金实际用途的难度的确增加了。

另一方面，虽然现在鼓励帮扶小微企业，但银行也得考虑风险，相对于小微企业的经营风险，如果这笔钱真的被用来买房了，还款风险一般要小得多，为了控制不良资产率，银行也很难有十分的动力去追查资金流向。

一位银行信贷客户经理就曾跟洋房姐姐表示：“做贷款做得多了，客户递交过来的资金，打眼一看就知道是用来买房子的，但是人家提交的资料是符合我们的审批标准的，放贷也没什么问题”。

经营贷对楼市的影响大吗？

怕的就是量变引起质变。

前面说了，经营贷，还有消费贷，违规流入房地产的问题，早就存在了，之所以现在出重拳监管，是因为 量变加速了 。

2020年疫情基本得到控制后，深圳楼市率先反弹，而后是上海楼市加速回暖。这背后都有大规模经营贷资金流入房地产的影子。

资金和房价是互补的。房价有上涨的苗头，各种资金就会涌入楼市；楼市热了，资金的需求量就更大。房贷控制住了，其他的资金就会想方设法进入楼市。

最终，调控效果被削弱，深圳7.15之后，打新潮愈演愈烈，这里就有“房抵经营贷”的助力。真以为那些上千万几千万的房子，眼睛眨都不眨一下就能全款买下么？背后都是各种融资罢了，越有钱的人，玩得越大，越依赖融资。

虽然洋房姐姐也不赞成用“房抵经营贷”炒房这种做法，但是真要查起来，其实难度很大的。银行在明处，他们在暗处，规章制度永远都不能主动出击，只能被拆招。

已经有多家银行因为此事领到罚单，但不解决根本问题。

真要打掉这类资金违规流入房地产，归根结底还在于，让他们无利可图。比如增加持有房产的成本，增加供应稳定房价等，用疏不用堵。

如果只是单纯遏制需求，压得越狠反弹越猛，毕竟力的作用是相互的。

个人房屋抵押经营性贷款怎么办理？

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个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷银行或者申请用于个人合法合规用途的人民币贷款，包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种贷款用途。住房抵押贷款条件：有合法的身份，备注：离婚（含丧偶）未婚的需有关部门出具的未婚证明，共有房设立抵押须交有效的共有人的同意书。

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以上就是小编对于[《抵押经营贷怎么操作》抵押经营贷整个流程]问题和相关问题的解答了，希望对你有用