为什么新房都处于抵押状态？

因为很多开发商在资金不足的情况下，会选择先把在建的工程项目抵押给银行，获得一定的资金进行周转，等房子建成之后，如果有购房者想要买，开发商会将房源拿到银行进行解押，然后才能办理相关的手续。

购房者在遇到这类房源时无需担心，只要开发商五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，那么该房源就是合法的。

在开发商那里买房要注意问题

1、楼盘是否有预售许可证：购房时首先要看项目有没有“预售许可证”。未取得预售许可证的项目以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用的，都属于违规行为。

2、提前上网做好功课：房管部门规定，官方房地产网上面的数据，必须与现场各栋楼销控表一致。因此，在购房之前，可以先上官方网站，做好功课，通过该项目的预售系统，详细了解一下该楼盘的可售房源、价格、楼盘规模、配套设施、开发企业和退换房换手率等。

3、签合同需要用示范文本：开发企业在商品房销售中必须使用示范文本合同，并通过房地产网上系统打印商品房认购协议和签订商品房买卖合同;开发企业拟定的商品房预售合同文本及格式条款还必须在网上公示并在售楼现场予以明示。

4、注意“订金”与“定金”区别：买房一定要注意“定金”与“订金”的不同，不要把“定金”当“订金”。对于“定金”，《合同法》相关条文规定：双方有约定的按照约定执行;如果无约定，经营者违约时“定金”双倍返还，消费者违约时“定金”不返还。

至于“订金”，目前法律没有明确规定，可视为“预付款”，双方有约定的按照约定执行;如果无约定，经营者违约时应无条件退款，消费者违约时可以要求经营者退款。

预售商品房抵押登记的规定有哪些

预售商品房 抵押登记的规定有：当事人签订房屋预售协议时，为保障物权的实现，可以向登记机构申请预告登记。预告抵押登记后，未经抵押权人同意，他人处分该不动产不发生物权变动的效力。《城市房地产抵押登记管理办法》第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 《民法典》第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

抵押预售商品房是否有效

一、 抵押 预售 商品房 是否有效(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押 商品房预售合同 是 买卖合同 ，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售 房屋抵押 后，抵押人获取的 抵押权 则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清 债务 ，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方是极为不利的。因此对已经预售的商品房再抵押应属无效。对于特殊情况，须以预售房屋设立抵押的，应严格规定设立条件和设立 抵押贷款 占开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且，对于设立已抵押的合同，在开发商未将贷款还清前，应将 购房 者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下，开发商才能得到该笔房款。 (二)购买方对顶售商品房设立的抵押 购买方对顶售商品房设立的抵押，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。由于我国对预售 商品房合同 实行登记备案制度，这种未来可以得到的房地产，经过登记、备案已经特定了，因此它是可以作为抵押物的，与房地产抵押的特定性并不矛盾，况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。因此，预售商品房的购买方对预购的房屋设立抵押是有效的。 (三)双方重复抵押。 实践中，经常出现开发商已设立抵押的预售房屋，购买方在购房时又以该房为标的设立抵押，使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为，应当认定无效。 二、预售商品房抵押效力是怎样的 购买方以预售商品房设立抵押，应当同时具备以下条件，抵押行为方可有效：(一)抵押人是预售商品房的购房人。购房人购买在建的商品房后，对所预购商品房享有所有权之期待权，购房人以预售的商品房作为抵押，是对其享有的权利进行的处分。(二)购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，按合同约定支付了到期购房款，抵押时要提供付款凭证。(三)商品房预售合同须为有效合同。预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的，要使抵押行为有效，预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效，建立在此基础上的抵押行为必然无效。(四)预售商品房抵押须办理抵押登记。《 民法典 》规定，当事人以房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记， 抵押合同 自登记之日生效。鉴于这种情形，在这里要提醒打算购房的您们，在购房时，要对所购房屋的产权有无暇疵作出清楚的了解。对于设立抵押的房屋，在开发商未将贷款还清前，应将购房者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的前提下，再付给开发商该笔房款。

以上就是小编对于[《商品房抵押情况》商品房抵押流程]问题和相关问题的解答了，希望对你有用