大家好今天来介绍《住房抵押贷款证券化数据图》抵押贷款证券化发展的原因的相关问题，小编就来给你解答一下，以下是小编对此问题的归纳整理，来看看吧
金融 房地产抵押贷款证券化
房地产抵押贷款证券化是一种能融通巨资，转嫁金融机构提供房地产抵押贷款产生的风险的金融技术。引进这种技术对我国民法、公司法、证券法等众多法律部门造成了冲击。本文通过分析它的概念、各环节的法律性质而指出这些冲击，并认为应对有关法律做相应的补充或修改。此外，还应由全国人大常委会授权国务院对资产证券化专项立法。
住房抵押贷款证券化的证券对策
（一）选择合适的商业银行作为发起人
在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20%，而有的银行还不足5%。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10%，同业市场份额42%，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
（二）完善住房抵押贷款的一级市场
实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1．随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2．建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV
SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1．由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2．商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3．目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
（四）推出不同品种的住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1．应采取低面额、高收益的形式；2．应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3．证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4．应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。
在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
（五）创造良好的外部环境
实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件，而且需要创造良好的外部环境，以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。1．成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级；2．在加强金融市场监管的同时，大力培育住房抵押贷款证券的机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“稳定器”；3．逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障；4．加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系，同时加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障；5．对试点阶段的住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策，以促进住房抵押贷款证券化的全面推行。
国内外住房贷款制度比较?
国家建立个人住房贷款制度，其目的是引导城镇居民家庭住房消费、实现住房贷款由开发性向消费性的转移、以此促进住宅业的发展并推进住房制度改革，这也是当前我国住房金融发展的核心内容。
从目前我国住房金融发展的实际来看，个人住房贷款业务主要有两种，即政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款。现在，部分商业银行还相继推出了由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款所组成的个人住房组合贷款。
各国住房抵押贷款证券化模式
美国模式
抵押贷款证券作为20世纪最主要的金融创新之一起源于美国。早在1938年，美国就成立了联邦国民抵押协会，开始探索和培育住房抵押二级市场，以改善住宅信贷机构的资产负债结构，提高资金的流动性。
1970年，美国推出第一张住宅抵押贷款证券，其发行者是新成立的政府机构——政府国民抵押协会，该机构专门以联邦住宅局（FHA）、退伍军人管理局（VA）和联邦农场主管理局（FHMA）担保的抵押贷款组合为基础，为发行的抵押证券提供担保，保证及时向证券投资者支付贷款本金和利息。
由于在一级市场上有联邦住宅局和退伍军人局的担保，在二级市场上有政府国民抵押协会对证券收益支付的担保，政府的大力扶持和最后贷款人的作用极大地促进了美国住房市场的发展。截至2000年，美国的住宅抵押贷款余额高达5613亿美元，其中50%以上都实现了抵押贷款证券化。住宅抵押证券已成为美国债券市场上仅次于国债的第二大债券。
美国住房抵押贷款市场之所以成为世界上规模最大、最完善的抵押贷款市场，有赖于先进的制度设计。其中包括个人信用制度、抵押贷款担保、保险体系等。尤其政府的信用是一般市场参与者无法企及的。依靠美国政府的信用支持，抵押贷款二级市场上的政府发起机构在资本市场上获得了很高的信用评级，它们发行的抵押贷款证券也因安全性仅次于政府债券而被称作“银边债券”，受到世界范围投资者的广泛青睐。
加拿大模式
加拿大住房贷款担保机构是加拿大抵押住房公司（CMHC）。CMHC成立于1944年，是属于联邦政府独资拥有的皇家公司，初期的主要职能是建造住房向退伍军人出售，以及为社会住房建设项目提供贷款。1954年，为降低抵押贷款首期付款比例，提高中低收入家庭买房支付能力，加拿大议会重新修订《全国住房法》，授权CMHC向低首付款的住房贷款提供100%担保，以此鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款。公司注册资本金为2500万加元，全部来自联邦政府财政预算。
为使更多的投资者进入住宅抵押贷款市场，以稳定住宅抵押资金的供给，1986年，CMHC实施了住宅抵押贷款证券化，创立了国家住房法下的抵押证券（NHA Mortgage－Backed Security）。NHA MBS的推出实现了住宅抵押金融市场中抵押资金的长期、稳定的供给，也为加拿大人提供了一条安全可靠、收益较高的投资渠道。随后加拿大政府又于1992年推出了首次购房担保计划，完善了MBS保险基金制度，成功地帮助无数加拿大人实现了他们的“住房拥有梦”，极大地改善了加拿大人的生活居住条件。
政府的宏观调控以及住房二级市场的健全和完善是加拿大住房金融市场成功的关键。从加拿大住宅抵押金融的发展进程中，我们可以清楚地看到：加拿大住宅金融每一个阶段的发展都是在政府的宏观调控和指导下完成的。加拿大有专门的政府部门——加拿大抵押和住宅组织（CMHC），对全国的抵押金融市场进行规范和管理，为加拿大住宅抵押金融的成功发展起到了关键性的作用。
欧洲模式
英国的住房抵押证券化始于1986年。在此之前，英国的主要住宅金融机构是建筑社，但建筑社以吸纳零星的私人储蓄为主，缺乏有效途径将机构存款引入住房融资领域。
为拓宽住房资金来源，1987年3月，国家住房贷款局（National Home Loans）首次在欧洲市场上发行住房抵押证券。此后，经营此项业务的机构逐步建立起来。抵押证券的风险预防措施主要有二：一是对抵押贷款进行保险，二是发行附属证券。在抵押贷款不能偿还时，受损失的首先是附属证券的持有者。英国住房抵押贷款证券化发展迟缓的原因在于其住宅抵押市场的主力——住宅建筑公会没有参加进来，因为住宅建筑公会资金来源中的相当一部分是长期性的。数据显示，在1990年末，其资金来源中20%为长期存款、辛迪加贷款和欧洲债券，所以住宅建筑公会的流动性压力不大，没有充足的动力进行证券化。
法国在实行真正意义上的住房抵押证券化之前，抵押债券已存在了许多年。抵押债券是金融机构发行债券并将所得资金用于发放抵押贷款，但发行的债券并不以抵押债权作为还款担保，因此并非真正的抵押贷款证券化。1988年11月，法国政府通过法律促进各种贷款尤其是抵押贷款的证券化。其主要目的有两个：一是为了满足《巴塞尔协议》关于银行资本充足率的要求，促进银行出售抵押贷款等风险资产以提高资本充足比例；二是通过直接在资本市场上融资降低抵押贷款的成本。为此，法国政府建立了特别的投资基金（FCC）持有抵押贷款，发行抵押证券。但目前抵押证券的发展不大，主要原因是抵押贷款利率不足以支付抵押贷款的利息和发行费用，从经济的角度看实行证券化是不合算的。
亚洲模式
日本的住房发展与住宅金融体系是适应战后经济短缺、住房缺乏、国民收入水平不高情况下的国民住房需求而建立起来的。上世纪50年代初，日本政府专门成立了住宅金融公库，向住房建设提供必要的资金支持。主要有个人住宅建设资金、购房资金及改善住房资金等等，重点解决老年人、残疾人和两代人住房、高级住房的资金问题。
该机构提供的资金期限长、利率低，至1997年3月末，日本住宅金融公库大约为1629万户，提供了约为132兆日元的贷款，为日本住房金融发挥了重要作用。日本开展的是住宅贷款债权信托，通过住宅贷款，贷方将债权集中于信托银行托管并将收益权向第三者出售，从而以住宅贷款证券化来筹措资金，相当于信托分类中的金钱信托。
亚洲金融危机后，日本于1998年6月出台了《关于债权转让对抗条件的民法特例法》，从法律上为促进债权流动化或证券化提供了必要的支持。2001年日本预算显示，包括政府担保债券、住宅金融公库债券、理财债券、住宅宅地债券在内的预算达到住宅金融公库预算的9.42%，只不过这种证券化还不是国际标准化的MBS或ABS。
日本住房抵押贷款证券化发展缓慢的原因主要是由于政策和法律的限制，其金融系统改革委员会对银行的资产证券化作了严格限制，不但规定抵押支持证券不得在二级市场流通，还规定商业银行不得受让金融机构出售的抵押支持证券，大大降低了住房抵押贷款证券化对投资者的吸引力。同时由于金融机构在证券化前必须履行复杂的借方通知手续，加大了证券化的成本。日本目前尚不允许成立第三方的发行人进行证券化操作，使得住房抵押贷款难以和原始债权人实现信用分离，达不到证券化所要求的破产隔离。这些都阻碍着日本住房抵押贷款证券化的迅速发展。
韩国MBS采取的是债权转让的方式，即发起人通过一定的法律手续把对原始债务人的债权转让给第三方（特殊目的机构）。KOMOCO是韩国政府借鉴美国经验，设立的第一个政府支持的MBS公司。1999年，KOMOCO由政府及四个私营金融机构发起，2000年11月，国际金融公司（IFC）及Merrill Lynch加入成为其新股东。目前，KOMOCO的注册资本达到1063亿韩元。其中，政府持有28.3%；Kookmin Bank持有28.2%；Korea Exchange Bank持有14.1%；Samsung Life Insure、国家金融公司及Merrill Lynch各占9.4%。KOMOCO的所有权结构是非常独特的，政府是最大的股东，但私营机构持有绝大部分比例，并且外资占了18.8%的份额，国有、私营及外资共同拥有所有权，没有一个占控制权的股东。
政府虽然是KOMOCO的最大股东，但其所占的比例却尚不足以占有控制权。韩国政府背景的支持使KOMOCO本身信用级别为最高的AAA级，同时其发行的MBS的风险权重仅为20%，从而大大降低了MBS公司的融资成本，并强有力地推动了韩国MBS市场的启动及发展。
澳大利亚模式
在澳大利亚，住房抵押贷款证券化是在各商业银行为解决抵押贷款期限不匹配以及资产流动性问题，在政府的大力推动下而发展的。到2000年7月，澳大利亚个人住房贷款余额2810亿澳元，其中通过证券化筹集资金发放的贷款320亿澳元，占11.4%。麦格里证券化有限公司在这个过程中发挥了重要作用。麦格里证券化有限公司是麦格里银行的全资子公司，成立于1991年。银行现有总资产230亿澳元，穆迪公司评其长期信用等级为3A级，标准普尔公司评其为A级。目前公司已发行超过100亿澳元的按揭抵押债券，占全澳证券化市场的近1/3。
麦格里证券化有限公司有一套较为完善的运作机制。这套机制的主要特点有：一是住房贷款由证券化公司发放或由证券化公司委托其它非银行机构发放；二是住房贷款发放标准化；三是严格的信用审核制度和健全的保险制度；四是有效的债券信用增级措施；五是灵活的风险管理机制；六是管理者费用最后支付制度。
上述机制中，贷款发放标准化和严格的信用审核制度，保证了实行的资产是优质的，全澳大利亚3个月以上住房贷款的逾期率为0.8%，麦格里证券化公司的贷款逾期率为0.4%。保险制度、利率互换机制、过手债券的结构设计及信用机构的严格评估等使证券化中遇到的各类风险都得到转移和化解，对常规贷款的信用增级措施和管理者费用最后支付制度则增强了投资者的信心。
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