土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。

　　土地使用权抵押贷款相关政策

　　1.、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。

　　2.、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

　　土地使用权抵押贷款的申请条件

　　1、抵押人以出让方式取得国有土地使用权的须交清土地出让金;划拨土地使用权抵押的，须经县级以上土地管理部门同意。

　　2、抵押人为公司、企业、其他组织和个人。

　　3、抵押人持有《国有土地使用证》和地上建筑物、其他附着物合法产权证明。

　　4、抵押人持有土地的《土地价格评估报告》。

　　5、抵押权人持有土地管理部门签发的《国有土地使用权抵押证明书》以下简称《抵押证明书》)，此证明书由省土地管理局制发。土地管理部门同意以划拨土地使用权抵押贷款的，必须明确抵押人支付土地出让金的标准和时间，抵押人缴纳土地出让金确有困难的，经土地管理部门同意，可暂缓交，待处分抵押土地使用权或终止贷款行为后补交。

　　6、属行政划拨土地使用权的，最高抵押借款额一般不超过土地使用权抵押价格扣除补交土地出让金后的余额。

　　办理流程

　　1、集体土地所有者出具同意抵押的证明；

　　2、对抵押的土地使用权进行地价评估；

　　3、确认土地估价结果；

　　4、抵押双方签订抵押合同；

　　5、申请抵押登记；

　　6、审核、登记；

　　7、核发抵押证明书。

　　土地使用权抵押登记需要提交以下材料：

　　1、土地抵押登记申请表；

　　2、国有土地使用证（复印件，原件备注后退回）；

　　3、抵押贷款合同（原件）；

　　4、土地抵押合同（原件）；

　　5、价评估报告（原件）；

　　6、经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书；房地连同抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报告》（复印件，原件现场备查后退回）；集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财产涉及集体土地征为国有；抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料；国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料；合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料；已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料；出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料；单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件；多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。

　　土地使用权抵押贷款的风险

　　(一)选择贷款抵押类型风险

　　普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。

　　单一抵押与重复抵押的选择风险。随着《物权法》的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。

　　(二)选择抵押期限的风险

　　《物权法》第202条规定，“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护”。依《民法通则》和《担保法》，抵押权的诉讼时效为两年。在抵押期限选择风险方面，主要有下列两种情况;一是没有注意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”，没有注意土地使用权的期限，例如：合同一年到期，而土地使用权却在两个月后到期。二是抵押期限少于主债权存在期限。抵押权的设立是保证债权的实现，主债权没有到期而担保物权先到期，失去了抵押物权的设立意义。

　　(三)抵押人或抵押权人的主体适格性风险

　　企业名称变更。在抵押登记实践过程中，很多企业因为企业改制等原因，常常发生企业名称或字号已经变更，而土地使用证没有及时变更直接办理抵押登记的情况。这种风险称为主体适格性风险。同时，这种主体适格性风险还包括因企业抵押登记后主体发生变更的情况。例如，A公司2008年1月2日办理了以A公司为抵押权人抵押登记，而在2008年7月A公司因企业改制发生了企业名称变更，变更为B公司。这种企业名称变更带来的风险很大。

　　(四)土地使用权价值变化风险

　　土地评估报告有效期变化带来的风险。土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效，而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上;假如借款人到期不能还款，在拍卖被抵押的国有土地使用权时，存在土地评估结果已经过期的情形。

　　市场土地价格变化带来的风险。因土地价格随市场供求而发生波动，土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间，而且抵押时间越长，价格发生变化的空间越大。土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据，变现的过程难免有土地价格的波动。虽然土地是一种不能再生的资源，如果没有较大的经济波动，其稀缺性决定长期增值的较大可能性，但并不表明短期价格没有波动。土地价值和土地市场价格趋向和前景存在不确定性，给融资带来一定的开发风险。

　　(五)抵押物瑕疵

　　1.权利性瑕疵。主要包括以下内容：

　　国有土地使用权取得或抵押权设定瑕疵。一是从不具备土地使用权出让资格人手中取得的土地使用权抵押。如从开发区管委会受让的国有土地使用权，因该管委会不属于法定的土地管理部门，无权处分(转让)国有土地使用权。以该土地使用权抵押的，抵押无效。二是抵押土地是储备土地。储备土地抵押只有在办理土地使用证后方可抵押，用途界定存在难度，很多地方在土地用途栏填写“储备土地”，违背了《土地登记规则》等相关法律、法规的规定，而评估时多以规划用途为准，这就造成了储备抵押地价和拍卖时价格差的问题，影响了土地抵押权的实现。

　　权利限定性瑕疵。一是土地没有达到开发强度。以未按照法律规定进行开发建设的国有土地使用权设定抵押，主要是指以出让方式取得国有土地使用权的，转让房地产时未按照出让合同约定进行投资开发，其中属于房屋建设工程的，出让人和受让人未完成开发投资总额的25%以上，其土地使用权出让合同无效，以该国有土地使用权抵押的，抵押无效。二是以村民集体所有的“荒山、荒沟、荒滩、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人书面同意的，该抵押无效。三是依法被查封、扣押、监管或采取其它诉讼保全措施的国有土地使用权。对于已经被有权机关采取强制措施的土地使用权，因其权利已经或暂时丧失了完整性，可能影响后续抵押权的行使，故不能作为抵押物。四是划拨土地使用权抵押。划拨土地使用权抵押需要把土地价格中土地出让金扣除。五是土地使用权上存在租赁权。法律规定买卖不破租赁，如果处分抵押土地财产时，土地权利上存在土地租赁权利，土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣，损害抵押权人利益。

　　使用权不明或存在争议瑕疵。《物权法》第184条规定，“所有权、使用权不明或有争议财产的财产”，如果土地权利不明确，将其抵押，不仅会损害土地权利人利益，也造成社会的不稳定。

　　2.其它瑕疵。例如，土地位置离城区较远或土地位于治安条件较差的路段。原收购的地块本身是劣质土地，地块的转让或出让都比较困难，有可能长期无法变现，这会给土地储备机构造成还贷压力，给银行带来风险。

　　(六)登记不规范风险

　　抵押登记内容不合法、不规范。尽管国家有明确的《土地登记办法》、《担保法》和《物权法》等依据，对土地用途、土地取得方式、土地年期等土地条件的登记有明确的登记要求，但目前在土地证的填写和登记资料的准备上，有的地方随意性强、填写不规范，给抵押权的设立和实现带来了风险。

　　登记人员或地籍调查人员不是法定人员。《土地调查条例》第三章第十四条规定，土地调查人员应考核领取全国统一的调查员工作证。实际操作过程中，由于人员的调整和变动，从事土地权属审核和登记审查的人员，特别是最后审批人员多数不是土地登记上岗人员，从事地籍调查的工作人员也多数没有调查员工作证。

　　(七)抵押权实现时有限的还款和债务清偿能力

　　抵押权实现程度依赖于贷款主体的还款和债务清偿能力。因此，企业的生存发展影响还贷的能力。受金融危机影响，我国出口外向型经济企业受到冲击，东南沿海特别是江浙地区中小企业受损严重，有的企业面临破产。当前形势下，还款和债务清偿能力是土地抵押贷款风险的重要因素。

　　(八)授信风险

　　商业银行进行客观客户评价和合理授信难度大。企业有自主经营的权利，银行不可能对企业运行的各种财务进行评价，有的企业提供的财务资料可能并不适用银行评价模式，许多要素无法定量分析和测算，使得授信控制量缺乏真实可信的依据。

　　防范土地使用权抵押贷款风险的策略

　　对土地抵押贷款中可能存在的风险，相关部门特别是政府部门、商业银行要及时制定对策，以保证贷款安全，促进房地产市场和金融市场的稳定发展。

　　银行要及时掌握政策变动情况，做好经济形势的预报和分析。银行应及时了解国家出台的宏观经济政策，同时要加强国民经济形势和地区经济形势分析，加强土地政策、金融政策变化对土地抵押贷款的影响程度研究，全面把握宏观经济形势，了解禁止供地和限制供地政策，尽可能地防范抵押的各种风险。