根据相关法律规定，济南的办公楼在特定条件下是不能直接用于抵押贷款的。例如，在济南市历下区某企业将其自建办公楼作为抵押物向银行申请贷款时，由于该办公楼未取得合法产权证照，银行最终拒绝了其贷款申请。此案例表明，办公楼能否用于抵押贷款的关键在于其是否拥有合法的产权证照。

从法律角度来看，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，以出让方式取得的土地使用权，应当符合下列条件才能设定抵押权：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。而上述案例中的办公楼并未满足上述条件，因此无法办理抵押贷款。

从实际操作来看，办公楼抵押贷款通常需要满足以下几个条件：一是办公楼必须具备合法的产权证照；二是办公楼应符合当地的规划和建设标准；三是办公楼应具有一定的市场价值和变现能力。如果办公楼不符合这些条件，则可能无法办理抵押贷款。

即使办公楼具备合法的产权证照，也并非所有情况下都能用于抵押贷款。例如，在某些特殊情况下，如办公楼被政府征用或存在法律纠纷，也可能导致办公楼无法用于抵押贷款。

从风险控制角度来看，银行在评估办公楼抵押贷款的风险时，会综合考虑多个因素，包括办公楼的位置、用途、建筑质量、周边环境等。如果办公楼存在较高的风险，银行可能会提高贷款利率或者要求更高的保证金比例。而贷款期限与利率的关系较为复杂，一般来说，贷款期限越长，风险越高，因此银行会相应提高贷款利率。例如，对于期限为5年的贷款，年利率可能为4.3%，而对于期限为10年的贷款，年利率则可能提高到4.7%。具体的贷款利率还需根据市场情况和银行政策进行调整。

办公楼能否用于抵押贷款取决于多种因素，包括产权状况、市场价值、风险水平等。在申请贷款前，借款人应确保办公楼符合相关规定并了解相关的法律风险。借款人还应充分考虑贷款期限对还款压力的影响，选择合适的贷款方案。