l来源于公众号：小融聊房
不少上海房东以为 “有房就能贷”，结果跑了好几家银行才发现，要么资质不达标，要么材料少一半，甚至踩坑影响征信。小融在这行摸爬多年，今天就把申请、审批、放款的全流程拆透，尤其是两类关键材料，千万别马虎。

1、房产方面，房龄大多银行会卡 30 年，核心区比如静安、徐家汇的老房能放宽到 35 年，但抵押率会降 1 成。面积至少 30㎡，评估值得够 100 万，动迁房要满 3 年、共有产权房满 5 年才行。

2、个人资质更关键，征信两年内不能有 “连三累六” 逾期，半年查询次数别超 6 次。年龄 18-65 岁，超过 60 岁可能需要子女共借。月收入得覆盖月收入2 倍以上，负债率别超 80%。

1、基础证件：身份证、户口本、婚姻证明（已婚要双方结婚证）、房产证或不动产证，还有产调报告不能少。夫妻共有的房子，后续签字必须双方到场，少一个人都办不了。

2、用途 + 收入证明：工薪族带近 6 个月流水和劳动合同，企业主得准备营业执照、对公流水和纳税证明。用途证明要真实，比如装修合同、经营购销协议，千万别用假合同，银行查到会抽贷。

三、3个细节

1、评估环节：银行指定机构上门，评估价一般是市场价的 7-9 成，房龄越老、楼层越好，系数越低。评估费 大概在500-2000 元左右，需要提前准备好。

2、审批阶段：银行会查征信、负债和还款能力，耗时 5-10 天。别在这期间乱申请网贷，负债率升高会影响审批。

3、放款注意：资金会打给第三方账户，不能直接进自己口袋。放款后别马上回流，也不能拿去炒股、买房，银行贷后会抽查。

2、跳过预审直接申请：没确认资质就提交，被拒后征信留记录，后续申请更难。

3、忽视贷后管理：经营贷的营业执照别注销，资金用途要保留凭证，不然可能被要求提前还款。

五、实操建议

2、材料备齐：基础证件 + 用途收入证明，缺一不可，真实有效是关键。

3、选对银行：国有行稳定但审批严，股份制银行速度快，老房、征信有小瑕疵的可以找城商行试试。

4、把控时效：全款房材料齐了 7-10 天能放款，按揭房解押衔接好 15 天左右，别盲目等低利率，政策变了可能错过窗口期。

其实上海房抵贷流程不复杂，核心就是 “资质合规、材料真实”。如果自己摸不清，可以找小融聊一聊，能少走很多弯路。有具体问题的，评论区聊～