以下内容来源于知乎作者：珊珊来迟

会，而且影响极大。房龄不只是个数字，直接决定银行愿不愿意给你放款、能放多少、利息多少，甚至超过一定年限直接被拒贷。

结合上海2026年的最新市场情况，在这里把这些影响都说一说。

一、原因：

银行怕“老房子”的本质是怕风险

银行做抵押贷款，最看重的是房产的“变现能力”，万一你还不上钱，银行把房子卖掉得能收回成本。老房子之所以不受待见，就是因为房龄越长，折旧越严重，未来变现难度可能越大，风险自然就高。所以房龄越长，银行的要求就越严，你的贷款成本也越高。

二、房龄影响贷款哪几个方面：

1. 能不能贷上款

现在上海多数银行对住宅房龄的上限是20-30年，国有大行会严一点，一般卡20-25年；少数城商行对市中心、优质地段的老房子，能放宽到35-40年。

如果房龄超过30年，还不是核心地段的优质房，大概率多数银行直接拒贷。只有少数小众机构能接，但条件会苛刻很多。

2. 能贷多少钱

老房子的评估价本身就会缩水,房龄每多5年，评估值可能就降5%-10%。而且银行能给你的贷款比例也会跟着降。

举个直观的例子：10年内的次新房，最多能贷到评估价的70%-80%；10-20年的房子，能贷60%-70%；20年以上就只剩50%-60%了；30年以上的话，能贷到的比例可能都不到50%。

3. 能贷多少年

银行有个通用规则：“房龄+贷款年限”不能超过40-50年，同时还要满足“你的年龄+贷款年限”不超过70年。这两个条件一卡，老房子的贷款年限就被大幅压缩了。

4. 贷款利率

风险和利息是挂钩的。老房子风险高，银行要么直接提高利率，要么要求你有更好的资质（比如征信好、收入高）才能放款；反之，房龄新、地段好的房子，更容易拿到银行的优惠利率，能省不少利息钱。

三、老房子办贷小技巧

1. 选对机构和产品：别死磕国有大行，城商行、农商行对老房更友好；有经营资质就优先办经营贷，比消费贷对房龄的容忍度高。

2. 突出房产和个人优势：老房子如果在核心地段、是学区，一定要主动跟银行提；个人这边要保证征信干净、收入稳定，银行看到你还款能力强，也会更愿意放款。

3. 灵活调整贷款方案：如果年限不够，可适当缩短贷款年限，满足“房龄+贷款年限”的要求；也可以接受低一点的抵押率，换取更高的审批通过率。还款方式上，选先息后本这类灵活的，适配短年限的贷款节奏。

房龄是银行审批房产抵押贷款的重点，直接影响能不能贷、贷多少、贷多久、利息多少。在上海，20年以内的房子办贷最顺畅，能拿到高额度、长年限、低利率；20年以上的房子就需要精准匹配机构和产品，或者优化自己的资质和方案。