以下内容来源于知乎账号：珊珊来迟


大家好，我是房产抵押贷款从业者珊珊，在上海该行业深耕多年，日常主要对接房产、贷款及银行相关业务，今天结合自身从业经验，为大家分享上海房产抵押贷款的实用干货，全程无套路，希望能帮到有需求的朋友。

之所以整理这篇内容，是因为近期接待的客户中，大部分都会陷入各类误区，要么被中介误导“有房就能贷，无需关注征信”，要么不了解2026年免垫资新政，白白多支付数万元成本，因此将核心要点整理出来，为大家避坑答疑。

首先需要明确，上海当前的房产抵押贷款，并非所有房产都符合申请条件，不同区域的可贷额度也存在差异。很多受众存在一个普遍误区，认为持有上海房产就可随意申请抵押放款，实际并非如此。

例如小产权房、未满5年的经济适用房，均不在银行认可的抵押范围内，如果中介声称可协助办理，大概率是为了赚取佣金，最终要么无法放款，要么引导客户选择小贷公司，不仅利率偏高，逾期后还可能面临房产拍卖的风险。

此外，房龄超过30年的老旧房产，市区部分银行可酌情受理，郊区则基本不予审批，银行也会考虑房产的变现能力。

上海不同区域的贷款成数也不一样，这个很多人都不知道。
 

外环内的房子，常规能贷评估价的80%，但临港新区能到90%，举个简单例子，同样2000万的房子，外环内只能贷1500万，临港能贷1800万，差了300万，对于有资金周转需求的朋友来说，差别太大了。

其次重点说明2026年上海房产抵押新政，这一政策能有效为申请人节省成本。
 

以往，不少申请人为转贷降利率，需自行筹备数十万过桥垫资资金，此类资金按天计息，若涉及数百万资金，两周内的垫资成本就可达3-5万元，成本极高。
 

目前上海多家银行已推出免垫资政策，由银行协助承担过桥资金，实现旧贷结清与新贷发放的无缝衔接，无需申请人额外支付垫资费用，同时可享受低至2.35%的年化利率。

还有一个受众高频疑问：征信不佳能否办理房产抵押贷款？答案是否定的。
 

切勿轻信中介“有房产抵押，征信无关紧要”的说法，银行对房产抵押贷款的征信要求，甚至高于信用贷，若出现连续3个月逾期，或近两年累计逾期超过6次，基本会直接拒贷。

这里分享两个实用技巧：
 

申请贷款前3个月，避免频繁点击网贷链接、反复申请信用卡，即便仅测试额度也会影响征信，保持征信良好，可大幅提高批贷概率；
 

对于自由职业者而言，若缺乏工资流水，微信、支付宝的真实流水也可作为佐证，按月打印提交即可，切勿伪造流水，一经核实不仅会拒贷，还会影响后续征信记录。

此外，已婚人士需注意，婚后购置的房产，即便仅登记一方姓名，办理抵押时也需夫妻双方共同签字确认，切勿隐瞒配偶，否则抵押手续无效，还可能引发民事纠纷，得不偿失。

其实房产抵押贷款并不复杂，只要找对正规渠道，提前了解相关规则，避开常见误区，基本都能顺利放款。我日常接待的客户中，多数是首次办理相关业务，对流程和规则较为陌生，因此整理这篇干货内容，希望能为大家提供参考。

最后提醒大家，贷款需量力而行，务必结合自身还款能力合理申请，切勿盲目跟风。若大家有上海房产抵押贷款相关疑问，比如房产可贷额度、具体利率等，可在评论区留言咨询，我会尽力为大家解答，全程无套路、不收取任何费用。