不能贷款抵押的房产主要包括以下几种情况：一是已经设定抵押权的房产；二是已被查封、冻结的房产；三是产权存在争议的房产；四是未取得合法产权证明的房产；五是属于公益性质的房产。下面通过具体案例进行详细分析。

案例一：已设定抵押权的房产

张先生于2016年在某城市购买了一套房产，并向银行申请了按揭贷款。由于张先生未能按时还款，银行有权依法处置该房产以偿还欠款。当张先生想要将这套房产用于再次贷款时，发现该房产已经被银行设定为抵押物，无法再进行贷款抵押。

案例二：已被查封、冻结的房产

李女士名下有一套房产，在其与前夫离婚时被法院判决归前夫所有，但该房产至今未完成过户手续。因李女士未履行法院判决，导致该房产被法院查封。当李女士想对该房产进行贷款抵押时，发现该房产已被法院查封，无法办理贷款抵押手续。

案例三：产权存在争议的房产

王先生在2015年购买了一套二手房，但在签订购房合同后，却被告知该房屋存在产权争议，即该房屋可能涉及其他权利人。当王先生想要对该房产进行贷款抵押时，发现该房产存在产权争议，导致无法办理贷款抵押手续。

案例四：未取得合法产权证明的房产

赵先生在某城市购买了一套房产，但因开发商未能按时交房，导致赵先生未能及时取得房产证。当赵先生想对该房产进行贷款抵押时，发现该房产尚未取得合法产权证明，无法办理贷款抵押手续。

案例五：属于公益性质的房产

孙女士名下有一套房产，该房产为某学校所有，属于公益性质的房产。根据相关法律规定，公益性质的房产不得用于商业用途或贷款抵押。

针对以上案例，我们可以得出以下结论：不能贷款抵押的房产主要分为五类，分别是已设定抵押权的房产、已被查封、冻结的房产、产权存在争议的房产、未取得合法产权证明的房产以及属于公益性质的房产。在办理贷款抵押手续之前，应先确认房产是否属于上述五种类型之一，以避免不必要的麻烦和损失。

在实际操作过程中，我们可能会遇到以下一些常见问题：

1. 对于已设定抵押权的房产，建议借款人提前了解清楚该房产的抵押权情况，以便及时采取措施；

2. 对于已被查封、冻结的房产，建议借款人尽快联系相关法院，了解查封、冻结的原因及解除条件；

3. 对于产权存在争议的房产，建议借款人及时与权利人协商解决产权争议问题；

4. 对于未取得合法产权证明的房产，建议借款人尽快完善相关手续，取得合法产权证明；

5. 对于属于公益性质的房产，建议借款人选择其他可贷款抵押的房产。

为避免不能贷款抵押的情况发生，我们应当做到以下几点：

1. 在购买房产前，务必详细了解房产的相关信息，包括产权状况、是否存在抵押权等；

2. 购买房产时，要确保所购房产具有合法产权证明，避免购买到未取得合法产权证明的房产；

3. 了解相关政策法规，对于公益性质的房产，应选择其他可贷款抵押的房产；

4. 在签订购房合仔细阅读合同条款，确保合同内容合法合规；

5. 如遇到产权争议等问题，应及时寻求法律帮助，妥善处理相关事宜。