北京住房抵押贷款是指借款人以自己拥有的房产作为抵押物向银行或其他金融机构申请贷款的一种方式。借款人需要满足一系列的条件才能获得贷款资格。借款人的信用记录良好，无不良信用记录；借款人的收入稳定，具有偿还贷款的能力；借款人提供的抵押物需要符合银行的要求，如房龄、地理位置等。下面将通过具体案例来详细说明。

案例分析：

小张想要在北京购买一套二手房，总价为300万元。由于首付比例较高，他考虑使用住房抵押贷款的方式进行购房。经过查询，他发现银行对于住房抵押贷款的利率相对较低，且贷款期限较长。于是他向某国有银行提交了贷款申请，并提供了相关材料。在审查过程中，银行发现小张的信用记录良好，但月收入只有6000元，明显低于北京的平均工资水平。银行认为小张的还款能力不足，拒绝了他的贷款申请。这一案例告诉我们，在申请住房抵押贷款时，不仅要关注自己的信用记录，还需要综合考虑自己的收入情况。

常见问题与解决方法：

1. 信用记录不佳：借款人需要保持良好的信用记录，避免逾期还款或欠款等行为。如果已经存在不良信用记录，可以通过及时还清欠款、积极沟通银行等方式改善信用状况。

2. 收入证明不足：借款人可以提供更多的收入证明材料，如工资条、个税缴纳证明等，以证明自己的还款能力。也可以尝试增加其他收入来源，如兼职工作等。

3. 房产评估价值过低：借款人可以寻找专业的房地产评估机构对房产进行重新评估，或者选择更合适的抵押物。还可以通过提高首付比例来降低贷款金额。

4. 贷款年限过长：借款人可以根据自身实际情况调整贷款年限，选择合适的还款期限。通常情况下，贷款年限越长，每月还款压力越小，但也意味着总利息支出会增加。

如何避免：

1. 在申请贷款前，详细了解各银行的贷款政策和要求，确保自己符合资格。

2. 提前规划财务，确保有足够的资金用于首付款和日常开销。

3. 保持良好的信用记录，避免任何可能导致信用评分下降的行为。

4. 谨慎选择抵押物，确保其市场价值足够覆盖贷款金额。

5. 与银行充分沟通，了解各种还款方案，选择最适合自己的还款计划。

6. 在签订合同之前仔细阅读条款，确保所有信息准确无误。