成都办公楼抵押二次贷款是指在已有一次贷款未还清的情况下，再次利用同一办公楼作为抵押物向金融机构申请的贷款。这类贷款对于急需资金周转的企业和个人来说是一个不错的选择，但同时也伴随着一定的风险和挑战。

案例分析

假设某公司A在2019年以自己的办公楼为抵押物向银行申请了一笔500万元的贷款，用于扩大业务规模。由于市场环境变化和内部管理问题，该公司未能按时偿还贷款本息，导致该办公楼被银行拍卖，但最终只回收了300万元，剩余债务仍需由公司A自行承担。之后，公司A又急需资金周转，于是考虑通过办公楼抵押二次贷款来解决资金需求。

常见问题

1. 利率较高：相较于首次贷款，二次贷款的利率通常会更高。

2. 贷款额度受限：由于已经有一笔贷款未完全偿还，银行可能会限制其贷款额度。

3. 还款压力增大：新增的贷款将增加企业的财务负担，可能导致企业现金流紧张。

4. 评估难度增加：如果第一次贷款后办公楼的价值有所下降，可能会影响第二次贷款的评估价值。

解决方法

1. 提前规划还款计划：企业应制定详细的还款计划，并确保有足够的现金流支持。

2. 寻求专业的财务咨询：通过专业的财务顾问帮助分析当前财务状况，寻找最优解。

3. 优化资产结构：可以通过出售非核心资产、增加营业收入等方式改善财务状况。

4. 选择合适的贷款机构：不同金融机构对二次贷款的政策有所不同，企业应仔细比较，选择最适合自身情况的贷款机构。

如何避免

1. 审慎决策：在决定是否进行二次贷款前，全面评估自身财务状况和市场前景。

2. 加强风险管理：建立健全的风险管理体系，包括但不限于信用风险管理、市场风险管理等。

3. 提高盈利能力：通过提高产品竞争力、拓展市场份额等方式提升公司的盈利能力。

4. 保持良好的信用记录：避免逾期还款，保持良好的信用记录可以降低未来融资成本。

虽然成都办公楼抵押二次贷款为企业提供了灵活的资金解决方案，但也需要注意其中的风险与挑战。企业应当根据自身实际情况做出合理判断，并采取有效措施降低潜在风险。