北京房产抵押银行贷款9成是指借款人将自己名下房产作为抵押物向银行申请的贷款，其中银行可以提供最高达房产评估价值90%的贷款额度。这一类型的贷款在房地产市场中较为普遍，尤其适合那些资金需求量大、自有资金不足但又急需资金周转的企业和个人。以一家小型企业主张女士为例，她拥有一套位于北京市中心区的房产，市值约1000万元人民币。为了扩大生产规模，她计划从银行获得一笔9成的贷款，即900万元人民币。在申请过程中遇到了一些问题。

常见问题

1. 评估价值与实际成交价差异：张女士发现自己的房产评估价值低于实际成交价，导致可贷款金额减少。

2. 房产年限影响：她的房产为20年前建成的老房子，银行对其估值较低，从而影响了贷款额度。

3. 贷款利率波动：由于市场因素，贷款利率在申请期间有所上涨，增加了还款成本。

案例分析

针对张女士的情况，银行最终提供的贷款额度为750万元人民币，而非最初的预期900万元。这主要是因为：

房产评估机构基于市场情况给出了较低的评估值。

考虑到房屋年限较长，其市场价值相对较低。

当时市场环境使得贷款利率有所上升。

解决方法

1. 寻找专业的评估机构：选择信誉良好、经验丰富的评估公司进行房产评估，争取获得更高的评估价值。

2. 改善房屋状况：对于老旧房屋，可以通过装修等方式提升房屋价值，从而增加银行对其的估值。

3. 了解市场动态：密切关注市场变化，适时调整贷款计划或寻找其他融资渠道，避免因市场利率变动带来的不利影响。

如何避免

1. 提前准备：在申请贷款前，先做好充分的市场调研和财务规划，了解当前的市场状况和自身财务能力。

2. 多元化融资渠道：不要仅依赖一种融资方式，可以考虑多种途径筹集所需资金，降低单一风险。

3. 保持良好的信用记录：良好的信用记录有助于提高贷款审批通过率，并可能获得更优惠的贷款条件。

通过上述措施，可以有效提高北京房产抵押银行贷款的成功率及贷款额度，同时也能够更好地管理个人或企业的财务风险。