济南的商品房不能抵押贷款的情况主要体现在一些特定的条件下。例如，张先生在济南市购买了一套新房，并希望通过抵押贷款来解决资金周转问题。由于房屋尚未取得房产证，银行拒绝了他的贷款申请。这种情况在济南并非个例，许多购房者面临类似的困境。

根据相关法律规定，商品房要进行抵押贷款，必须满足几个条件：一是房屋已经取得了合法有效的产权证书；二是借款人信用良好，没有不良信用记录；三是贷款用途符合国家政策规定。以张先生为例，他的房屋虽然已经交付使用，但因开发商未能及时办理房产证，导致他无法通过抵押的方式获得银行贷款。即使房产证齐全，如果房屋存在租赁关系且未得到承租人的书面同意，也可能影响到贷款的审批。

针对上述情况，我们可以从以下几个方面进行深入分析：

关于房产证的问题。房产证是证明房屋所有权的重要文件，也是银行评估抵押物价值的基础。在购买新房时，购房者应密切关注开发商是否能够按时办理房产证。如果开发商信誉不佳或项目存在问题，购房者应提高警惕，必要时可寻求法律途径保护自己的权益。

对于信用状况的要求。银行在审批贷款时会严格审查借款人的信用记录。即使购房者拥有良好的信用记录，但如果存在逾期还款、信用卡欠款等情况，仍可能影响贷款审批。购房者在日常生活中应注意维护个人信用，避免因小失大。

关于贷款期限的选择。贷款期限长短直接影响到月供额度和总利息支出。一般来说，期限越长，每月还款额相对较低，但总的利息支出也会增加。张先生希望尽快还清贷款，因此选择了较短的贷款期限。这也意味着他需要承受较高的月供压力。相比之下，如果选择较长的贷款期限，虽然每月还款金额减少，但总利息支出会显著增加。在选择贷款期限时，购房者应综合考虑自身经济状况和未来收入预期，做出合理决策。

关于抵押物的状态。如果房屋存在租赁关系且未经承租人同意，那么即使房产证齐全，银行也可能会拒绝贷款申请。这是因为银行担心租赁关系可能会影响房屋处置权，进而影响贷款的安全性。购房者在购买带有租赁关系的房屋时，应事先与承租人沟通并获得其书面同意，或者考虑解除租赁关系后再进行交易。

济南的商品房能否抵押贷款受到多种因素的影响。购房者在购房过程中应充分了解相关规定，并结合自身实际情况做出合理规划。建议购房者在购房前做好充分调研，选择信誉良好、手续完善的开发商，确保顺利办理房产证，从而为后续的贷款需求打下坚实基础。