申请低利率的企业抵押贷款是许多企业的关注焦点。以下是一些技巧和谈判策略，可帮助企业在申请过程中优化贷款利率：

1. 维护良好的信用记录：良好的信用记录是获得低利率抵押贷款的基础。企业应积极维护信用记录，及时还清债务，并确保遵守还款计划。这将增加贷款机构对企业的信任度，有利于获得更有竞争力的贷款利率。

2. 选择合适的贷款机构：不同的贷款机构可能提供不同的贷款利率和条件。企业应比较不同机构的利率水平，并选择最具竞争力的贷款机构进行申请。此外，也可以咨询专业金融顾问或利用在线平台进行利率的对比和评估。

3. 准备充分资料：在申请过程中，企业应向贷款机构提供准确、全面的申请材料。这包括企业的财务报表、资产状况、经营计划等。充分准备资料可以向贷款机构展示企业的良好经营状况和还款能力，有助于争取更低的贷款利率。

4. 洽谈时突出优势：企业在洽谈贷款利率时，应着重突出自身的优势和价值。这可能包括企业资产的高价值、稳定的现金流或市场地位等。通过强调这些优势，企业可以增加在谈判中的议价能力，争取到尽可能低的贷款利率。

5. 提供更多抵押物：若企业有多个有价值的抵押物，可以主动提供更多的抵押物来增加谈判筹码。额外的抵押物可以降低贷款机构的风险，并使其更有动力给予更低的利率。

6. 考虑利率激励措施：一些贷款机构可能提供利率激励措施，以吸引更多的借款人。企业可以积极探索这类措施，并了解在何种条件下可以获得更低的利率优惠。

7. 股东关系与合作意向：企业的股东关系和合作意向可以为贷款申请增加一定的竞争力。如果企业具有战略性股东或与其他企业有业务合作意向，可以在谈判中提及，并展示相关合作的潜在收益。

8. 持续关注市场情况：贷款利率可能受市场变化和宏观经济形势的影响。企业应密切关注市场利率的走势，在适当的时机提交贷款申请以获得更低的利率。

综上所述，企业在申请低利率的抵押贷款时，应注重维护良好的信用记录，选择合适的贷款机构，并准备充分的申请资料。此外，通过突出自身优势、增加抵押物、考虑利率激励措施等策略，可以提高成功谈判低利率贷款的机会。但需要注意，不同的企业和贷款机构情况各不相同，以下策略并非适用于所有情况，因此在申请过程中最好获取专业金融顾问的支持。