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2021年最新按揭“支柱”商业性贷款普及篇
- 买房贷款，这样的话题一直成为当今社会的主题，毋庸置疑，公积金贷款一定是大家首选，低利率，长期限等，不过公积金的条件限制较多，很多人买房时候使用不上公积金贷款，让买房人的道路上崎岖坎坷，不过随着市场的政策，个人住房商业性贷款成为了主流，今天我们详细的了解一下我们生活中按揭贷款——个人住房商业性贷
01什么是个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款是银行查看你的信用，决定你的贷款额度，发放的自营性贷款，具体来说有完全民事行为能力的自然人，在购买本市城镇自住住房时，以他所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）做为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
02个人住房商业性贷款需要什么条件
以下条件针对大多数城市为主：
1、在国内是合法的自然人身份，无不良信用记录。
2、有稳定的职业和收入
3、有按期偿还贷款本息的能力
4、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有符合规定条件的保证人为其担保
5、有购买住房的合同或协议或者首付的原件
6、提出借款申请时，有不低于购买住房所需资金的20%的存款，这点不同银行有不同要求，如果已经作为购房预付款支付给售房者的，则需提供付款收据的原件和复印件
7、贷款的银行规定的相关其他条件。
03个人住房商业性贷款申请人需要准备材料
1、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照）复印件 （如单身需到当地民政部门开具单身证明）。
2、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件（单身准备自己材料）。
3、 贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。
4、 贷款人职业单位和收入证明。
5、房屋买卖合同原件。
6、 买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据或者预付款原件。
7、 所购买房屋的产权证复印件。
04个人住房商业性的贷款额度和利率相关问题
个人住房商业性贷款套数认定
1、认定为首套房的情况
缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女下无住房且无贷款记录（含商业银行贷款记录)，借款人申请的贷款按首套住房予以认定。
个人商业贷款LPR（任何银行统一为LPR）：5年(含)以内3.85%;5年以上4.65%
2、认定为二套房的情况
缴存职工家庭名下已有一套住房或有购房贷款记录的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。
缴存职工家庭名下已有一套住房且有一次贷款记录，缴存职工家庭出具二者为同一套住房手续的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。
缴存职工家庭名下已有两笔贷款记录且缴存职工家庭出具两笔贷款为同一套住房手续的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。
个人商业贷款LPR（以当地银行上浮+BP）:以上海为主LPR二套利率5.25%上浮60BP。
贷款的额度
针对首套的情况，按揭的贷款额度正常不能超过房屋总价值的70%，列如100万的房子，一般城市来说30%首付，贷70%的个人住房商业贷款（具体情况以当地的银行政策为主）。
个人住房商业性贷款针对二套，贷款额度一般不能高于房屋总价值的30%，例如：100万的房子，首付大概在70%，个人商业性贷款为30%（具体政策以当地银行为主）。
04个人住房商业性贷款的满足条件及期限
全国统一的条件个人住房商业性贷款期限最长不超过30年，借款人到贷款期限年龄男不超过60岁，女不超过55岁。
05个人住房商业性贷款的流程
1.购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款；
2.首付款之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》（备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料；
3.贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、借款合同、借据等随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批；
4. 申请审批期限一般为7日内，对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续；
5. 贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票；
6. 借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清；
7. 贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
06个人住房商业性贷款还款方式
等额本息还款法是贷款的本金之和采用按月等额还款的一种方式，由于月还款额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户，目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。
等额本金还款法（又称利随本清法、等本不等息还款法）就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款内每期（月）归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式，这种方式每月的偿还额逐月减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。
个人住房商业性贷款适合大部分群体，根据2020年LPR的上线，一直持续下调，目前已经连续10个月保持不动，对于市场很大一部分买房，是保持乐观的态度。
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