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不搞复杂术语，用平实的话跟大家说清楚，房产抵押选消费贷还是经营贷，看完基本能找到适合自己的方向。
最核心的区分其实很简单：
没开公司，资金需求是用于装修、孩子留学、购置大件等大额消费，选消费贷就合适；
如果是做生意的，不管是小店经营还是企业周转、扩大规模，经营贷会更匹配 —— 两者的适用场景和服务人群差异很明显。
先说说消费贷，个人就能申请，流程相对简单。只要手里有上海的房产证（房龄建议控制在 30 年以内，老破小也能办理，只是可贷额度会偏低一些），征信情况良好（逾期次数最好不超过 3 次，连续逾期 3 次的话，审批难度会大幅增加），再提供稳定的工作证明和工资流水、个税缴纳记录等，证明有持续还款能力，大多能顺利审批。额度方面，常见的是 300 万以内，少数银行能给到 500 万，具体要看房子的评估价和个人收入情况，比如 1000 万的房子，大概能贷 300-400 万左右。当前上海地区的利率大概在 3.8%-4.5%，还款年限一般是 5-10 年，最长可以到 20 年，多数是等额本息的还款方式，每月还款压力比较均衡。
再聊聊经营贷，它的定位更偏向于经营用途，没有经营场景的话，不太建议尝试。申请时需要提供营业执照，通常要求注册满 1 年，部分银行政策宽松，注册满 6 个月也有协商的空间。关键是要有真实的经营活动，银行会核查对公流水、供货合同，有时还会要求提供经营场地相关材料，想靠虚假材料蒙混过关难度很大。不过经营贷的优势也比较突出，额度比消费贷高不少，一般能达到房产评估价的 70%-80%，1000 万的房子可贷 700-800 万，核心区的次新房、学区房，额度突破千万也有可能。利率也更有优势，目前最低能到 2.4%-3.5%，比消费贷略低，还款年限最长可达 20 年，还支持先息后本的方式，对做生意的人来说，能缓解不少现金流压力。
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