杭州的别墅抵押贷款买房确实存在一定的限制。例如，张先生就遇到了这样的情况。张先生是一位在杭州工作的企业主，拥有位于杭州市区的一栋价值约500万元的别墅。他计划将这栋别墅作为抵押物，向银行申请一笔贷款用于购买一套总价为600万元的高档住宅。在咨询了几家银行后，张先生发现，并非所有的银行都愿意接受他的别墅作为抵押物，即便有部分银行同意提供贷款，也设置了较高的门槛和较为苛刻的条件。

银行对别墅的评估价格有着严格的要求。张先生的别墅虽然市场价约为500万元，但银行在评估时可能会考虑其地理位置、周边配套设施等因素，给出一个相对较低的评估价。如果评估价低于贷款需求，那么张先生就需要自筹一部分资金以弥补差额。以张先生的情况为例，假设银行给出的评估价仅为400万元，则他需要额外准备200万元的资金才能满足贷款需求。银行还会根据评估价来确定最高可贷额度，通常情况下，贷款额度不会超过评估价的70%，也就是说，张先生最多只能获得280万元的贷款。

贷款期限方面，大多数银行倾向于提供较短的贷款期限，比如510年，而最长不超过20年的贷款期限。这意味着张先生需要在较短时间内还清全部贷款本金及利息，这对他的财务规划提出了更高的要求。若张先生选择10年的贷款期限，按照当前市场利率计算，每月还款额将达到约5万元，这无疑给他的家庭财务带来了较大的压力。相比之下，若选择20年的贷款期限，每月还款额将降低至约3万元左右，但这意味着他需要承担更多的总利息支出。

贷款利率方面，由于别墅作为抵押物的价值较高，因此银行通常会给予较低的贷款利率，但依然高于普通住宅贷款。以张先生为例，如果选择5年的贷款期限，基准利率上浮10%后，实际执行利率可能达到5.88%，而如果是20年的贷款期限，尽管每月还款额有所减少，但由于期限较长，总的利息支出也会增加。张先生需要根据自己的经济状况和未来预期收入，综合考虑贷款期限和利率的选择。

杭州别墅抵押贷款买房并非没有限制，而是需要借款人具备较强的财务管理和风险承受能力。购房者在决定采用这种融资方式前，应当详细了解相关政策规定，并与多家金融机构进行沟通比较，以便找到最适合自己的贷款方案。