住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。

　　住房商业贷款分类

　　一、按期限分为短期贷款、中期贷款、长期贷款。

　　短期贷款，系指贷款期限在1年以内（含1 年）的贷款。

　　中期贷款，系指贷款期限在1年以上至5年以下（含5年）的贷款

　　长期贷款，系指贷款期限5年（不含5年）以上的贷款。

　　二、按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）、票据贴现三种。

　　（一）信用贷款，系指以借款人的信誉作保证而发放的贷款。

　　（二）担保贷款，系指按《中华人民共和国担保法》而发放的保证贷款、抵押贷款和质押贷款。

　　1.保证贷款，系指由借款人提供经本公司认可的保证人，按《担保法》规定的保证方式，由保证人承诺在借款人不能偿还贷款本息时，按借款合同约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。

　　2.抵押贷款，系指按《担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物并经本公司认可而发放的贷款。

　　3.质押贷款，系指按《担保法》规定的质押方式，以借款人或第三人的动产或权利作为质押物并经本公司认可而发放的贷款。

　　（三）票据贴现，系指本公司以购买借款人未到期的银行承兑汇票的方式而发放的贷款。

　　贷款期限：财务公司的贷款期限一般不超过5年；贴现期限最长不超过6个月，贴现期限从贴现之日起到单据到期之日止。

　　住房商业贷款条件

　　1、具有合法有效的身份证明。

　　本市居民的身份证、户口薄；外省市居民除身份证、户口薄外，还需提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证；境外人士提供护照；未满18周岁需提供出生证或独生子女证。

　　2、必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。

　　收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过2000元人民币的，应提供税单或其他资产证明（银行存单、有价证券、投资证明、房产等）

　　3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。

　　4、与卖方签定有效的购房合同或购房协议。

　　5、支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。

　　6、贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。

　　7、贷款银行规定的其他条件。

　　住房商业贷款流程

　　流程第一步：递交申请及材料

　　当您签好房屋买卖合同后就可以向银行申请办理房贷了，一般而言，无论是一手房贷款还是二手房贷款，在选定了贷款银行后（如果借款人还不知道自己应该选哪家银行办理房贷，推荐使用【银率】网的人民币商业房贷查询），首先要将自己的申请材料递交给负责房贷业务的银行客户经理（如果是公积金贷款，那么递交材料的对象就是公积金管理中心）。

　　流程第二步：银行受理调查

　　在贷款银行或是公积金管理中心接收了借款人的材料后，就会对借款人进行审核，商业贷款正常情况下１５个工作日。最长不超过１个月；公积金贷款一般都在１个月左右。最长为1.5个月。

　　流程第三步：银行核实审批

　　一般而言，银行在收到借款人的贷款申请后会从以下几个方面进行审核：

　　1.房子的情况

　　这一条主要是针对二手房贷款而言，因为房贷是以房子作为抵押物的，而二手房不同于一手房，不同房龄不同质量的房子其价值必然也不同。虽然会有专门的评估公司为二手房做评估，但是对于房龄比较老的房子，一般超过２０年以上的，银行就不会再发放贷款了，一些购买老公房的借款人需要特别注意这一点。

　　2.借款人的资质

　　因为房贷属于长期贷款，一般要长达３０年之久，银行为了保证自己的安全性，会严格审查借款人的各种资质。首先是个人信用。如果借款人在央行的征信系统中出现连续三次或一共六次以上的不良记录，那么不管借款人收入多高，基本上是办不了贷款了。随着中国开始步入信用时代，大家一定要保护好自己的个人信用，如果借款人此前有过逾期情况或是不确定自己的信用情况，可以持本人身份证到央行查询。

　　其次是借款人的还款能力。通常情况下，如果借款人的月供超过了收入的一半以上，那么基本上是不会获得贷款审批的。

　　流程第四步：双方办理相关房贷手续

　　房贷办理流程第五步：银行发放贷款

　　一手房的贷款发放：在借款人贷款审核通过后，银行将贷款金额发放到开发商账户。银行或开发商通知借款人领取相关证件，并按规定偿还贷款。?注意事项：借款人领取贷款合同、还款明细以及还款账户银行卡（折），按照规定期日开始偿还贷款。

　　二手房的贷款发放：银行在收到买方递交的契税票复印件和领证通知单原件后，在三个工作日内，将贷款金额发放到卖方提供的账户中。

　　住房商业贷款额度

　　住房商业贷款额度怎么算？商业贷款最高额度是多少？住房商业贷款额度一般跟申请贷款人的银行流水、收入证明、房屋总价等因素相关。

　　根据还款能力确定贷款额度的公式如下：

　　可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额

　　例如：月收入1万元，月生活开支3000，贷款20年，按基准利率4.90%，用融360房贷计算器计算得出

　　贷款1万元的月还款额为53.07

　　可贷款额度=（10000-3000）/53.07=131.9万元

　　以上公式仅供参考，具体以银行最终的审批为准。按现在银行的规定，单笔贷款无最高限额，但银行根据借款人每月还款能力进行测算确定最高贷款额度，并且不超过总房价的70%，非限购城市有银行要求不超过80%。

　　住房商业贷款利息

　　2015年10月24日后申请房贷的可按最新的4.9%利率(5年至30年)计算。公积金方面，由于2015年10月24日的降息中，个人住房公积金贷款利率未作调整，公积金贷款利率今年经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。

　　而在银行没有进一步的调整之前2016年买房贷款利率仍是如此!

　　由于银行多数按照次年调息来执行，所以很多在贷款利率调整之前就已经贷款的朋友，在2016年1月1日开始，买房贷款利率会调整为最新利率。

　　例：一套房子，100平方，10000每平方，首付三成，按揭贷款20年，月供多少，总利息多少?

　　可知房价总共是100万，首付30万，按揭70万，20年期限。按照如今基准利率6.55%，小编为大家介绍一下两种还贷计算方式：等额本息以及等额本金。

　　住房商业贷款利息计算

　　1、等额本息法：计算公式

　　月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]

　　式中n表示贷款月数，^n表示n次方，如^240，表示240次方(贷款20年、240个月)

　　月利率=年利率/12

　　总利息=月还款额*贷款月数-本金

　　经计算：月还款额为5239.64元(每月相同)。还款总额为1257513.09元，总利息为557513.09元。

　　2、等额本金法：计算公式

　　月还款额=本金/n+剩余本金*月利率

　　总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)

　　经计算：第一个月还款额为6737.50元(以后逐月减少，越还越少)，最后一个月还款额为2932.59元。还款总额为1160410.42元，总利息为460410.42元。

　　以上两种方法相比较，等额本金法比等额本息法少还97102.66元。