去银行贷款，判断自己能贷到的贷款额度，小昕分析需要看以下两点
1、借款人还得起吗？（还款能力）
2、万一还不起，银行的钱安全吗？（信用资质与抵押物）

 

一、第一个方面：还款能力（银行流水与收入证明）
这是银行评估额度的基石，也是最硬的指标。银行需要确保借款人有持续、稳定的收入来覆盖每月的月供。

 

月收入与负债率，主要就是看你的——总负债占总收入的比率（DTI）。

• 个人负债要求：大部分银行要求，所有贷款的月供（包括本次申请的房贷、车贷、信用卡分期、其他信用贷等）不得超过月收入的50%-55%。
• 家庭负债要求： 如果是已婚家庭，会考核整个家庭的总负债与总收入，标准同样是50%-65%。

小昕举个例子，帮你算笔账：

假设客户张先生，单身，在一家科技公司任职，每月打卡工资2万元。他名下有一笔车贷，每月月供3000元。

1. 银行认可的月收入： 20,000元。
2. 月供上限： 20,000元 × 50% = 10,000元。
3. 可用于新贷款的月供额度： 10,000元 - 3,000元（已有车贷）= 7,000元。

这就等于张先生申请的新房贷，其月供最高不能超过7,000元。根据这个月供，按照当前的利率（3.1%）和贷款年限（比如30年），就可以反推出他的最高贷款额度为168万

 

银行如何确认收入？——看银行流水
收入不是根据借款人的一面之词，也不是单凭一张收入证明。银行流水是验证收入真实性的唯一标准。

• 稳定、连续： 银行希望看到的是连续6个月到1年内，每月在固定时间有一笔稳定的金额入账，这被视为有效流水。
• 干净的流水： 申请贷款前，切忌出现多笔、大额的快进快出，或者自己给自己转账凑流水的行为。这些在信审眼里都是“无效”甚至“污染”的流水。
• 覆盖月供两倍： 小昕提醒大家，贷款前最好确保每月有效流水总额能达到期望月供的2倍以上。

 

二、第二方面：信用资质（个人征信报告）
如果说收入是硬性要求，那征信就是软性要求。大部分银行会重点关注以下几点：

 

1. 逾期记录：“连三累六”

• “连三”： 指连续三个月出现逾期还款。
• “累六”： 指两年内累计六次出现逾期还款。

一旦触及连三累六，绝大多数银行会直接拒绝贷款申请。哪怕是几次金额很小的逾期，比如信用卡忘了还几十块钱，但是又累计逾期，就是会给很多银行认为借款人信用不好的机会

 

2. 查询记录：征信花了
征信报告的查询记录，尤其是“贷款审批”和“信用卡审批”的查询，是银行判断借款人近期资金紧张程度的重要依据。

• 查询频率： 如果在短期内（例如近2个月），征信报告被多家银行或金融机构以“贷款审批”为由查询超过4次，就会被认定为“征信查询过滥”，俗称“征信花了”。

银行会认为，这位客户近期非常缺钱，向多家机构申请贷款但可能均未获批，风险较高。因此，保护好自己的征信查询记录至关重要。

 

3. 负债结构：小额贷款不能超过3笔
征信报告会清晰展示借款人名下所有的负债情况。

• 负债类型： 房贷、车贷这类大额、长期的抵押贷款属于“良性负债”。而大量的网贷、小贷、消费贷记录，哪怕按时还款，也会被视为“减分项”。
• 原因： 过多的小额、高息贷款，往往意味着借款人财务状况不稳定，依赖短期借贷维持生活，违约风险更高。

小昕建议借款人 贷款前半年，尽量结清所有不必要的小额贷款，保持征信干净。

 

4. 授信额度与使用率：信用卡总授信额度过高，或者单张卡的使用率（已用额度/总额度）长期超过70%-80%，也会被银行视为潜在风险，暗示借款人资金链紧张。

 

三、第三方面即抵押物价值（房产评估价）
这一点主要针对房产抵押贷款。最终的贷款额度，还受制于抵押物本身的价值。（但如果做信用贷款什么的，有优质房产，同样的，大部分银行也会给优惠的利率）

 

公式：贷款额度 = 房产评估价 × 贷款成数

• 评估价 ≠ 成交价： 银行放贷的基准，是银行指定的评估公司给出的评估价，而不是买卖双方的成交价。通常，评估价会略低于市场成交价。银行会取“成交价”和“评估价”中的较低者作为计算基数。
• 贷款成数（LTV）： 这是由政策决定的。例如，当时政策规定可能是首套房最高可贷7成（70%），二套房最高可贷4-5成（40%-50%）。

再举个例子：

客户李女士，购买首套房，成交价300万元。银行指定的评估公司给出的评估价为280万元。当地首套房贷款成数为7成。

1. 计算基数： 取较低者，即280万元。
2. 最高可贷额度： 280万元 × 70% = 196万元。

即使李女士的收入和征信可以支持更高的贷款额，但由于抵押物的限制，她在这套房产上最多也只能贷到196万元。（现在一线城市首付可贷85成左右）

一个人的最终贷款额度，是三个方面共同作用的结果，银行会取其中的最小值。
最终获批额度 = Min (①按还款能力反推的额度, ②按抵押物价值计算的额度)，且前提是 ③个人信用资质必须过关。
任何一环出现短板，都会影响最终借款人可以得到的贷款额度。
给准备贷款客户的几点实用建议：

1. 提前养流水： 计划贷款前至少半年，开始有意识地管理自己的银行流水，保持稳定、持续的进账。
2. 自查并优化征信： 每年可以免费查询两次个人征信。提前查看，结清不必要的小额贷款和信用卡分期，降低负债。
3. 管住查询次数： 不要在没有确定意向前，随意授权金融机构查询征信。每一次“贷款审批”查询都非常宝贵。
4. 准备充足的首付： 不要把预算卡得太死，要考虑到评估价可能低于成交价的情况，预留出额外的资金空间。
5. 寻求专业人士帮助： 与一位靠谱的信贷经理或贷款从业者沟通，他们能根据具体情况，给出最精准的评估和最优的解决方案。

希望这份回答能帮到正在准备贷款的朋友们。