“2024年数据总统计全国二手房交易纠纷案件中，因抵押房解押失败导致的违约占比达37%，平均每笔纠纷造成直接经济损失超20万元。”这组来自住建部的最新数据，揭示了抵押房买卖的复杂性与风险。

在房产交易数字化改革全面落地的今天，抵押房交易仍像一场“高空走钢丝”，稍有不慎就会踩中法律、金融双重陷阱。

房房将结合2025年最新政策与实操案例，拆解从解押到过户的12个核心动作，助你安全完成交易闭环。

避坑重点：农村自建房、未转商的经济适用房、继承未公证的房产，银行可能直接拒贷。若房产存在多重抵押（如按揭+经营贷），需确认解押顺序及资金覆盖能力。

2025新规：不动产登记系统已实现全国联网，买家可通过“住建通”APP扫码获取房产的完整抵押记录（包括民间借贷备案信息）。

卖方：要求提供央行征信报告，重点核查“当前逾期”和“连3累6”记录。若存在信用卡或贷款逾期，银行可能冻结还款账户，导致解押资金无法划转。

买方：2025年起，部分城市实行“房票信用分”制度（如杭州、成都），征信评分低于650分需增加首付比例至45%。

若发现小额欠款，小房建议立即结清并申请“征信异议申诉”，新规允许通过“信用中国”小程序在线提交修复申请，处理周期缩短至7个工作日。

国有银行普遍要求提前30天预约解押（如JS行、GS行），而城商行可缩短至7天。

务必要求银行出具加盖公章的《还款承诺书》，明确标注扣款日期，避免因“系统延迟”导致逾期罚息。

必须写明：“若因卖方征信问题导致解押失败，买方有权解除合同并获赔双倍定金”。

补充协议中增加“资金穿透条款”，要求卖方提供解押资金来源证明（如工资流水、合法经营收入），规避洗钱风险。

2025年全国推广的“带押过户”看似省心，但需注意：

仅适用于纯商业贷款，组合贷需先还清公积金部分。

实际办理中，银行可能收取0.3%-0.5%的“风险补偿金”，该费用需在谈判阶段明确承担方

新施行的《民法典司法解释》规定，租约超5年的房产，买家需继续履行原合同至期满。建议：

通过住建局官网查询租赁备案信息

要求租户签署《放弃优先购买权声明书》

以总价500万元的抵押房为例：

注：2025年多个城市取消“满五唯一”个税优惠，统一按核定1%征收

抵押房买卖避坑指南：从解押到过户的12个关键动作（附交易流程图）

第一阶段：解押准备（动作1-3）

1、核实抵押状态

查册房产信息：通过“不动产登记中心”官网或线下窗口，获取抵押登记簿，确认抵押权人、债务金额及是否多重抵押36。

案例：2024年杭州张女士因未查多重抵押，280万首付被套，法院判决执行周期长达2年。

2、协商还款方案

卖方自筹资金：需提供还款凭证原件，避免“过桥资金”挪用风险。

买方垫资赎楼：建议通过银行监管账户操作，并签订《资金共管协议》。

3、解除抵押登记

材料清单：抵押权人出具的《同意解除抵押函》、还款证明、他项权证原件。

时效：一线城市线上办理需3-5个工作日，线下1-2天。

第二阶段：交易审核（动作4-6）

4、信用记录深度审查

修复建议：

短期逾期：提交《非恶意逾期说明》+社保/纳税记录佐证。

征信瑕疵：通过增加共同借款人（信用评分≥700分）或追加抵押物。

5、产权人资质核验

婚姻状态：离婚需提供财产分割协议公证本，避免继承权纠纷。

企业房产：营业执照需满6个月，对公流水覆盖负债2倍以上。

6、房产价值评估

银行评估价：通常为市场价70%-80%，老旧房产（房龄>30年）需提供安全鉴定报告。

避坑：拒绝“高评高贷”，防止后续抽贷风险。

第三阶段：过户执行（动作7-12）

7、签订买卖合同

关键条款：

解押截止日期：超期按日0.05%赔偿1214。

资金监管方：指定国有银行或公证处，禁用“三方共管”。

8、缴纳税费

2025年新政：满5年唯一住房免征增值税，非普通住宅契税按3%征收。

9、办理网签备案

防一房多卖：完成网签后24小时内，系统自动锁定房源。

10、过户登记

材料清单：身份证、完税证明、买卖合同、解押证明。

时效：一线城市“一窗受理”模式下，48小时内出证。

11、抵押登记（买方贷款）

他项权证：银行放款前需确认登记完成，防止资金挪用。

12、物业交割

结清费用：核查水电燃气欠费，留存3个月押金。

1、针对错误信息，通过央行征信中心官网提交，15个工作日内更正。

2、申请小额循环贷（≤10万），按时还款可提升评分。

风险：

卖方拖延解押：超15天未解押，需启动法律催告程序。

利率异常：低于LPR 30BP（如2.1%）多为噱头，实际需捆绑保险或理财。

解押申请 → 还款/垫资 → 解除抵押 → 资质审核 → 签订合同 → 资金监管　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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