评估师推开门的第一眼，视线总会被占据最大视觉面积的墙面吸引。米白色墙面比深色系平均高出2.3%的估值，这不是简单的色彩偏好，而是经过大数据验证的市场规律。某评估机构做过对比实验：同一套房子，将墨绿色墙面改为浅杏色后，评估价提升了6.8万元。

秘诀在于中性色系能让空间显得更通透敞亮，而暗色墙面会产生视觉压缩感。

门窗把手、踢脚线这些细节部位，往往比整体装修更影响评估结果。更换全套门窗五金件能让房屋显得年轻5-8年，评估师透露，他们通常会根据把手磨损程度判断房屋保养状况。

有个真实案例：业主仅花费3800元更换全屋铜质把手和静音合页，最终评估价多出4.2万元。

超过92%的评估师会特别关注照明系统。三控开关比单控开关每组多评估150元，这不是硬件差价，而是对居住便利性的价值认可。在评估当天，建议打开所有辅助光源：橱柜感应灯带能提升厨房空间价值感，卫生间镜前灯直接影响卫浴区域评分。

关于人：

01丨年龄

每家银行对抵押人和借款人的年龄要求不同，基本上要求是抵押人年龄：18---75岁；借款人年龄：22--70岁；其中对于60岁以上超龄的借款人，有些银行要求子女共借，有些银行要求子女知晓，还有些银行可以直接做。

02丨征信

征信与我们的逾期、负债、查询次数有关；

查询：一般来说在1个月内不超2次，2个月不超4次。也有个别银行不看查询次数或者要求较为宽松可以沟通的。
 

逾期：银行办抵押贷款，一般看近两年的征信记录，通常对于逾期情况的要求是：2年内不能有“3”，不能累计“6”，但也不是绝对的，部分银行会相对宽松些。
 

负债：征信上面体现的负债情况，在我们申请房抵贷款的时候也会有影响。

负债主要看其比例和构成情况。即，申请者名下的贷款比例及构成有一定的要求，但不同的银行要求不同。总的来说，问题不大。

名下有负债没事，只要我们的流水符合银行的覆盖要求即可；比如有的银行要求一倍覆盖、有的行要求2倍覆盖等等。

总之，就各种贷款对征信要求来说，房产抵押对征信的要求相对宽松，只要不是太差都能申请。

03丨婚姻

√ 单身人士正常申请；
√ 已婚人士需要夫妻共借；
√ 离婚人士需要产权分割清晰；
√ 配偶外籍或港澳台部分行可申请。

最新接受外籍人士申请房产抵押贷款产品：

04丨借款人当前无法律诉讼纠纷等

05丨个人流水。
不同的行要求不同，有的行需要1倍2倍覆盖负债；有的银行行不要求流水。