宁波作为一二线城市，不管是个人遇到资金周转难题，还是企业想要拓展经营规模，房产抵押贷款成为人们获取资金的重要方式。今天，小橙就来给大家详细讲讲宁波房产抵押贷款，包括办理条件、流程以及需要注意的事项，希望能帮粉丝们在贷款的道路上少走弯路！

房产抵押贷款主要分为两大类，分别是房产抵押消费贷和房产抵押经营贷。就拿上海地区来说，单笔抵押经营贷款的最高额度能达到 4000 万，而抵押消费贷款的最高额度则是 500 万。下面我们就具体来看看这两种贷款方式有哪些不同。

简单来讲，就是借款人把自己名下的房产当作抵押物，向银行申请用于企业经营的贷款。

打个比方，王老板在宁波经营着一家外贸公司，最近接到了一个大订单，需要大量资金去采购原材料。这个时候，他就可以把自己名下的房产抵押给银行，申请房产抵押经营贷，拿到资金去完成订单，助力企业发展。 

借款人以自己的房产作为抵押物，向银行申请用于个人消费的贷款。

比如说，李女士想在宁波买一辆豪车，或者来一场豪华的环球旅行，但手头的资金不够。这种情况下，她就可以通过房产抵押消费贷，把房产抵押给银行，获得贷款，实现自己的消费愿望。 

1. 年龄要求：申请人必须年满 18 周岁，具备完全民事行为能力，而且在贷款到期的时候，年龄不能超过 65 岁。

共借人（担保人）的年龄范围在 18 - 70 周岁之间，也可以是公司。

不过，有些银行的政策比较特殊，能接受 70 周岁以上的高龄老人申请贷款，具体还是要看各个银行的规定。

2. 婚姻及户籍信息：在婚姻状况方面，如果是未婚的朋友，大部分银行会要求提供单身证明；

已婚的话，配偶双方都要到场签字，同时还要带上结婚证；

要是离婚了，离异个体在申请贷款时，需要提供清晰的婚姻和财产分割记录。

在户籍和住所方面，申请人需要提供所在地的常住户口证明以及固定住所证明。

3. 个人收入和征信：银行会考察借款人的工作单位性质，还会查看近一年的工资流水。不同银行对工资流水的要求不太一样，但大多都要求流水能覆盖一定倍数的贷款金额，这样才能确保借款人有能力按时偿还贷款本金和利息。

同时，银行也会仔细查看申请人的逾期记录、负债情况以及征信查询次数。虽然房产抵押贷款对征信的要求相对宽松一些，但要是征信记录实在太差，贷款申请还是有可能被拒绝的。

下面是小橙整理的房产抵押贷款对于征信的具体要求：

1、逾期记录

银行会特别关注过去24个月内的还款记录，尤其是是否有逾期还款的情况。连续3次或累计6次以上的逾期还款记录可能会导致贷款申请被拒绝。

如果最近6个月内有过逾期还款，即使已经偿还，也可能影响贷款审批结果。银行还会检查是否有超过90天的严重逾期记录，因为这通常被视为高风险信号。例如，如果您在过去24个月内有超过3次逾期超过30天的记录，银行可能会认为您的还款意愿不足。

2. 负债比率

银行通常要求借款人的总负债（包括现有贷款、信用卡欠款等）不超过其月收入的50%。对于房贷申请，这一比例可能会更加严格，通常要求不超过40%。

例如，如果您的月收入为10,000元，那么您的总负债不应超过4,000元。过高的负债比率可能使银行认为您未来的还款能力不足。

此外，银行还会关注您的债务收入比（DTI），即每月应还债务总额与月收入的比例，理想的DTI应低于36%

3. 信用查询次数

银行会查看过去6个月内信用报告的查询次数。如果超过4次来自不同金融机构的硬查询（即贷款申请或信用卡申请），银行可能会认为您正在四处寻找资金，或者之前已经被其他银行拒绝过贷款。

例如，如果在过去3个月内有超过5次硬查询记录，某些银行可能会将您列入“高风险”名单 

1. 房产交易及产权证明：房屋必须是能够在市场上正常交易的房产，而且借款人一定要持有该房屋的房产证，也就是我们常说的大红本。

现在银行办理房抵业务，基本上不会押房本，办理完相关手续后，借款人就可以把房本拿回去了。

2. 银行接受的房产类型：银行接受的房产类型多种多样，像住宅（包括普通住宅、半地下住宅、四合院）、70 年产权公寓、别墅（独栋别墅、联排别墅）、商业用房、办公写字楼、厂房、科研办公用房，还有两限房、经济适用住房、房改房、限竞房、央产房、共有产权房、酒店等等。

不管是个人名下的房产，还是公司名下的房产，都可以用来抵押。其中，住宅类房产因为流通性强、价值高，最受银行青睐。

3. 准入银行和可贷额度：

普通住宅的话，所有银行都能办理抵押业务，大部分银行可以让借款人申请到房产评估值的 7 成贷款，个别银行甚至能给到 8.5 成、9 成。

住宅类半地下以及四合院，部分银行可以办理抵押。70 年产权的公寓基本可以和住宅一样看待。

别墅方面，在北上深等城市，大部分别墅是住宅性质，只有极少数是商业性质。

联排别墅，大部分银行能给 7 成贷款，个别银行能给到 8.5 成；独栋别墅通常能贷到评估值的 5 - 6 成，个别银行能给到 7 成。

对于一些商业办公类的房产，大概有三分之一的银行可以接受抵押，通常可贷额度在评估值的 4 - 6 成。

对于政策性房产，比如经适房、央产房、两限房、竞限房、共有产权房等，通常银行会要求先转成商品房之后才能办理抵押贷款，但也有个别银行不转商也能申请。

厂房、科研办公类房产，只有少数银行可以接受抵押，而且一般会综合考虑企业的经营情况。

4. 面积要求：所有银行对于面积在 40 - 300㎡的房产都能接受。对于面积低于 40㎡或者高于 300㎡的房屋，部分银行也可以办理贷款申请。

5. 房龄要求：老房本抵押方面，大部分银行比较倾向于房龄在 30 年以内的房产；部分银行能接受房龄在 30 - 40 年的房产；少部分银行可以接受房龄在 40 - 50 年的房产；个别银行或金融机构甚至能接受房龄在 50 - 70 年的房产。

新房本抵押的话，银行对房本持有时间有要求，通常大部分银行都会要求借款人持有房产证满 6 个月；部分银行可以接受满 3 - 6 个月的；少数银行可以接受新过户的房产。

对于亲属之间继承、赠与和买卖的房屋，或者转商之后的房本，可以认定为老房本进行抵押。

6. 产权要求：房屋产权清晰是最基本的要求，尤其是涉及离异、继承等情况，房屋产权一定要分割清楚。

单个人名下的房产，产权清晰的话，办理抵押没什么问题。但要是多人共同所有的房产，情况就复杂一些。比如夫妻共同所有的房产，按照婚后法律规定，房屋属于夫妻共同财产，办理房屋抵押贷款的时候，需要配偶作为共借人；

要是房产证上有未成年人，这种情况是不允许办理抵押贷款的，因为办理房产抵押需要当事人具备完全民事行为能力，而未成年人不具备这种能力；（现在政策宽松，部分银行可接受未成年人做为主贷人或共借人）

如果是 3 人以上共有房屋产权，能办理抵押的银行比较少，毕竟办理抵押需要所有产权人同意并作为共借人，牵涉的人多，很容易产生纠纷。

7. 其他资产：要是你除了用于抵押的这套房产之外，还有二套房产，或者其他更多资产，哪怕是全国其他地方的房产，都可以作为财力资产的证明。

这些资产可以用来降低资产负债率，也能降低银行处置不良资产时的风险。

比如说，有二套房产的话，有些银行还能提高本套房产的贷款成数。 
 

1. 公司类型及成立时间：公司最好不要涉及投资、娱乐、金融等高风险行业，银行会根据行业风险进行评估，以此来决定是否接受贷款申请。

新公司或新注册的企业也可以申请抵押贷款，但是银行更倾向于有真实经营历史的企业。

比如说，新过户的公司在银行看来可能存在一定风险。

2. 公司经营状况：公司的经营状态必须正常，像出现工商行政异常、地址异常或者涉及诉讼等情况，都会影响贷款的审批。

有些银行可能会要求提供对公流水证明，而有些银行则不需要，这要根据贷款的具体要求以及银行的风险评估标准来定。 

经常有朋友问我：自己有公司但是没有流水或者流水很少，能不能申请贷款？自己的公司是壳公司，没有实际经营也没有流水，还能不能申请？银行认可的流水是什么样的呢？

其实，个人收入流水是用来证明借款人还款能力的；企业对公流水（或个人流水替代企业对公流水的情况）是用来考察企业经营和收入能力的。

这里小橙给大家解释几个贷款中的常见名词：

个人流水专指空壳公司没有企业流水，用个人流水来替代企业对公流水，这种情况下个人流水的意义等同于企业对公流水；

自有资金购房流水是指购房资金全部是个人所有。

简单来说，部分银行可以允许公司是空壳状态，但是借款人必须要有证据证明自己的还款能力。

如果流水不足该怎么办呢？那就需要 “养流水”，也就是在申请房产抵押贷款前提前走几笔款项。

具体做法是：

1、准备至少两张申请人个人银行卡，其中一张只接收进项（钱打进来），而且资金来源不能是直系亲属，进项款一定要备注 “货款” 或 “合同款”。

2、另一张作为出项卡。资金要在进项卡里至少存一夜（产生结息才算是有效流水），之后才能转到出项卡上。

这里要特别注意：

（1）流水一定要覆盖借款金额；

（2）模仿经营的流水，资金必须是非直系亲属转入；

（3）进项款备注要加上合同款、货款、定金之类的；

（4）资金在卡里存一夜后才能转出；

（5）同时还要准备自有资金购房证明，防止被查到借贷资金用于买房。

一般情况下，房产抵押经营贷的放款方式是第三方受托支付。很多人就会问了，第三方收款到底安不安全？具体流程是怎样的？要是第三方收款后不给钱怎么办？怎么保证资金的安全呢？下面我就来给大家解释一下受托支付、银行为什么要采用受托支付，以及对第三方受托支付账户的要求。

1. 什么是受托支付：当借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，银行的贷款经理会询问这笔贷款的具体用途，询问贷款用途是贷款审核的必要流程。

举个例子，李某想用申请的抵押贷款去购买公司生产所需的原材料，在申请贷款之前，他就必须先找好原材料供应商，并且签好购销合同。之后，李某拿着购销合同，以采购的名义向银行申请贷款。银行贷款审批通过后，就会直接把贷款资金支付给供应商。

2. 银行为什么要三方受托支付：一方面，这是为了确保资金用途专款专用，就像申请按揭贷款时，银行会把款打到第三方，也就是房地产开发商的账户中一样。

经营贷也是如此，银行审批通过后，会把资金打入借款人的上游企业对公账户。

另一方面，是为了保障后续管理、规避风险。通过第三方账户，银行可以追溯资金流向，防止贷款资金被用于其他银行禁止的领域。一旦银行发现资金用途有异常，很有可能会提前收回贷款。

3. 银行对受托支付的三方账户会有要求吗：当然有要求。三方账户的执照主体经营范围需要和借款人的执照经营范围相符合，要符合正常的交易逻辑。

提供的最好是公司的对公账户，并且公司经营正常、交易无异常。

第三方收款人不能与借款人有亲属关系，也不能与借款人有共同的企业信息或是占股信息。