“抵押中的房子能过户吗？解押到底要多久？” 这是房产交易中最让人头疼的问题之一。

下面小橙将结合2025年最新政策和实战经验，为你拆解带押过户和传统解押过户两大方案的核心差异，并附上律师团队整理的避坑清单。建议收藏转发，关键时刻能省下几十万！

2023年起全国推行的新政策，彻底打破“先还贷后过户”的旧规则。根据《民法典》第406条，只需满足抵押权人同意和资金监管到位两大条件，即可实现“边抵押边交易”。

适用场景：

✅ 卖家贷款余额超过房价50%，短期难以筹钱解押；

✅ 买家需申请新房贷（跨行转贷更便捷）

✅ 交易周期需压缩至20天内（比传统模式快2倍、最快15天内）

操作流程：

三方协议签署：买卖双方+银行签订《带押过户协议》，同步冻结卖家账户（防资金挪用）

双预告登记：在不动产登记中心办理转移登记预告和抵押登记预告（全程线上办理城市：深圳、广州）

闭环资金流：买家首付款存入公证处监管账户，银行贷款直接抵扣原房贷（规避“过桥贷”风险）

案例：杭州王女士通过带押过户，18天完成交易并收到尾款，节省了2.8万元过桥费！节省30天等待期。

适合贷款余额低于30万或买家全款支付的情况，但需警惕三大风险：（解押时间长）

⚠️ 高息过桥贷陷阱：日息0.1%的垫资贷款，30天利息高达本金的3%

⚠️ 卖家反悔风险：解押后若房价上涨，易出现“坐地起价”

⚠️ 资金监管漏洞：首付款直接转给卖家，可能被挪用

流程时间轴：

T+0：卖家向银行申请提前还款（需提前30天预约）

T+30：存入还款资金，银行出具《贷款结清证明》

T+35：办理解押登记（材料齐全当日办结）（房管局办理）

T+40：完成网签过户（全程至少40天）【买卖双方办理网签、缴税、过户】

卖方必备：

身份证、房产证原件

抵押合同+最近6期还款记录

银行出具的《同意带押过户函》（需盖公章）

买方必备：

购房资格证明（限购城市需提供）

新版征信报告（不得有连三累六逾期）

资金监管协议（建议选国有银行）

特殊情形：

二次抵押房产：需取得所有抵押权人书面同意

夫妻共有财产：配偶需签署《同意出售声明》并公证

查清抵押次数

部分房产暗藏二次抵押（如经营贷、装修贷），必须取得所有抵押权人同意。上海某案例因遗漏消费贷抵押，导致过户失败并赔偿违约金15万！

警惕资金安全

首付款必须监管！2024年南京曾出现卖家卷走120万首付的恶性事件，买家仅因“信任中介口头承诺”未签资金监管协议。

税费精算公式

满五唯一：免征个人所得税（省房价1%）

非普通住宅：增值税=差价×5.3%（北上广深适用）

契税：首套房90㎡以下1%，以上1.5%

户口迁出条款

合同需写明：“每逾期1日按总房款0.05%赔偿”。北京某学区房因户口纠纷，买家损失入学资格！

线上解押通道

登录“不动产登记一网通办”平台（支持城市：北京、杭州、成都），上传材料后3个工作日内办结。

特殊房产限制

经适房需补缴土地收益金，法拍房要确认清场承诺，否则可能遇到“带租约拍卖”陷阱。

Q：离婚房产如何带押过户？

A：凭离婚协议/判决书可免征契税，但需双方到场。参考案例：2024年深圳法院判决支持单方过户，但需补偿对方50%房贷余额。

Q：公积金贷款房能操作吗？

A：成都、苏州已试点，要求剩余贷款期限≥5年，且新买家必须同步申请公积金贷款。

Q：解押后多久拿新房本？

A：过户后3个工作日生成电子证照，纸质证书可选择EMS邮寄（运费到付）或现场领取。

抵押房产过户的核心是把控资金流、权属链、时间轴三大要素。建议将本文加入收藏夹，转发给正在买房的朋友。后期将揭秘《继承房产过户的8个隐形陷阱》，点击关注不走丢！

（本文援引《不动产登记暂行条例》第14条、《商业银行押品管理指引》等23份文件，案例数据截至2025年3月）