根据最新的统计数据，南京二手房市场在2024年的表现异常火爆。11月份，南京二手房成交量达到了11,122套，比10月份创下新高，主要得益于房东降价和老旧小区的推动。这一成绩不仅超过了往年的水平，甚至比2021年市场最好的时候还要火爆。截至11月底，南京二手房累计成交量已经达到了89,011套，预计全年成交有望逼近10万套。
很多有多余房产的粉丝后台询问黄老师五大行房产抵押贷款条件有哪些（想考虑房产抵押周转一下，以谋求家庭或企业经营）
下面，跟着黄老师一起来看看五大行的办理条件相关内容：贷款申请条件基本要求在五大银行申请房屋抵押贷款，首先需要满足以下基本条件：
年龄限制：借款人和抵押人的年龄需在18-65岁之间，确保有足够的还款能力。
公司要求：拥有公司股权比例不低于10%，公司成立满一年，股东入股满一年。
房屋条件：房屋年龄不超过30年，类型通常为住宅。
实体经营：具备一定实体经营的痕迹，显示借款人有稳定的收入来源。
征信记录：良好的征信记录，无大额负债。
贷款用途：明确的贷款用途，确保资金不被违规使用。
银行特点对比不同的银行在贷款业务上各有侧重，以下是五大银行的优势和特点对比：

银行选择建议根据不同的需求和条件，以下是一些建议：
GS银行：如果借款人条件不错，利率在3.3%左右、期限为10年、一年一归本、额度达到1000万的贷款申请，建议选择工商银行。
NY银行：想要在政策窗口期获得优惠利率的客户，可以选择农业银行。
JS银行：对于想要尝试一些新业务且对利率较为敏感的客户，可以选择建设银行。
注意事项（房产方面）：

1.产权不清晰或有争议：如果房产的所有权证明不完整，或者存在多方声称拥有该房产的权利，这种产权的不确定性会增加银行的风险。
比如，如果房产正在进行继承纠纷，或者购房合同存在法律问题，银行可能会拒绝接受该房产作为抵押品。
2.房产上有法律限制：法律限制可能包括房产被法院查封、冻结，或者已经作为其他债务的抵押。
这类情况通常涉及到债务纠纷、法律诉讼或者税务问题，直到这些问题解决前，房产不能用于抵押。

3.房屋产权到期问题：在一些国家和地区，房产的产权是有时间限制的，如中国的商品房产权年限最长为70年。接近产权到期的房产可能因为残余产权年限过短而难以抵押。
4.特定类型的房产：特定类型的房产，如福利房、经济适用房等政策性住宅，通常有严格的转让和抵押限制，因为这些房产旨在满足低收入家庭的住房需求，不鼓励投资或商业使用。
5.房龄过老：银行对房龄有明确的要求，因为房屋的维护状况和剩余使用年限直接影响其价值。房龄过老的房屋可能需要昂贵的维修，且未来价值下降的风险更高。
6.房屋所在位置问题：房屋位于偏远地区或银行认定的高风险区域，可能因为市场需求低、灾害风险高等因素而难以抵押。银行通常偏好位于经济活跃、房产市场稳定的区域的房产。
7.房屋用途不符合要求：商业用途的房产，如办公楼、商铺等，可能因为其收益的不确定性和市场波动性较大而不被银行接受。银行通常更倾向于抵押住宅性质的房产，因为这类房产的市场更加稳定，风险较低。五大国有银行在贷款业务方面都有各自的优势和特点。借款人可以根据自身的情况和需求选择合适的银行进行贷款申请。

需要注意的是，银行产品的要素有时效性，本文所提供的数据和细节可能不完全真实且长期有效。最终决策应以银行官方公开信息渠道为准。
接下来详细聊聊怎么办理，中间涉猎的流程有哪些？

第一步：贷前确认 

在申请房产抵押消费贷款或房产抵押经营贷款之前，以下关键问题需提前核实：  你的年龄是否符合贷款要求？ 你的征信记录是否达到贷款标准？ 你是否具备充足的还款能力？ 你能否提供符合条件的可抵押房产？ 你计划申请的贷款额度是多少？ 你能接受的贷款利率范围如何？ 你希望申请的贷款期限是多长？ 你偏好的还款方式是什么？ 你的配偶及其他房产共有人是否同意抵押？  

若上述问题均得到肯定回答，便可着手准备贷款所需资料。 若征信记录存在瑕疵，例如当前有逾期记录，或名下有小额贷款及网贷笔数较多，建议尽快结清，必要时甚至可求助于金融机构垫资，以免因此被贷款机构直接拒绝。 

第二步：贷款材料准备 
通常，房产抵押消费贷款仅需提供个人材料，而房产抵押经营贷款则需同时提供个人及关联企业的相关材料。 个人材料包括：  夫妻双方的身份证、户口簿 结婚证/离婚证/单身证明 收入证明 半年银行流水 产权证明（房产证、土地使用证）  

注意事项： 若采用亲友的房产进行抵押，即存在抵贷不一的情况，需额外提供相关证明文件。 
企业所需材料清单： 所需提交的企业文件包括但不限于：营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法定代表人及股东身份证复印件及简历、公司章程（含章程、章程修正案、股东决议书）、验资报告、财务报表（涵盖前两年及至今月份）、银行流水账单（至少半年）、近三个月的完税证明，以及与上下游合作伙伴的购销合同等。 
注意事项： 如无关联公司，需提前着手注册或进行公司壳体的转让。鉴于不同贷款机构对于申请人持有或关联企业的期限要求各异，务必预留充足时间以应对。 

第三步：确定贷款方案

 此步骤的核心在于选择合适的贷款机构。一般而言，银行贷款以其低利率、较长的贷款期限、严格的审核流程及相对较慢的放款速度（通常在15至30个工作日内）为特点；而小额贷款公司则提供稍高利率、较短贷款期限、较为宽松的审核条件，但放款速度较快，通常在1至7个工作日内完成。 

PS：不同银行之间存在政策差异，例如某些银行更青睐优质抵押物，而其他银行可能更注重借款人本身的资质。类似地，小额贷款公司之间也存在此类区分。 为确保筛选出最匹配的贷款方案，必须依据个人贷款资质及贷款产品的具体要求，进行综合考量与对比。 经过一番周密的筛选，无论是自行操作还是通过贷款中介，一旦成功匹配到合适的贷款方案，即可进入下一环节。 

企业所需材料清单如下：营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法定代表人及股东身份证复印件与简历、公司章程（含章程及其修正案、股东决议书）、验资报告、近两年及本年度至今的财务报表、银行流水记录（半年以上）、近三个月的完税证明、以及上下游购销合同等。 
注意事项： 如若企业名下无关联公司，须提前进行公司注册或壳公司转让。鉴于不同贷款机构对于申请人持有或关联企业的时间要求各异，务必预留充裕时间以备审核。 


第四步：向贷款机构提出申请。 

这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。
注意：切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，一定要按照个人消费和企业经营正常用途。这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。

第五步，下户核查与房产评估

贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。

注意：如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他银行。

第六步，签订贷款合同（面签）
若贷款机构经过风控审查之后认定贷款申请人的各项条件基本符合，并通过最终审批，便会通知贷款申请人到指定网点签订《借款合同》。
贷款机构与贷款申请人在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。
注意：此时虽然仍旧可以终止贷款申请，但征信上都已经增加了机构查询次数。

第七步，办理抵押登记

完成《借款合同》签订之后，贷款机构会和贷款申请人约定日期到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续。
此时，需要贷款申请人准备好产权所有人的身份证原件、房产证原件。抵押登记办理完成，贷款申请人直接将他项权利证交给贷款机构，之后等待贷款机构放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，贷款机构会根据贷款申请人提供的借款用途合同上所指定的账号放款。
如果是企业经营贷款，贷款申请人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。