随着一系列促进消费政策的出台，包括降低首付比例、减少贷款利率以及提供购房补贴等措施，南京二手房市场逐渐“热”起来了。
部分粉丝询问小房当前南京房贷利率以及有没有什么好的贷款产品（急于变现资金经营公司）

房房：当前南京房贷利率1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%；当前优惠贷款方式——房产抵押，年底优惠贷款利率产品多。
（官方数据显示，11月全市二手房网签面积达到了108.48万平方米，创下今年以来月度最高值，环比增长11.9%，备案成交88.89万平方米，环比增长15.3%。与去年同期相比，成交量也有显著提升）

但，也有部分粉丝在申请过程中遇到一些疑问。下面，小房将针对借款人常见的疑问进行解答，帮助粉丝们更好地理解房产抵押贷款的相关知识。

房产抵押贷款能用来做什么？
房产抵押贷款的用途多种多样，主要包括以下三个方面：
1、降息转贷：早年办理的抵押贷款或按揭贷款利率较高，现在的抵押贷款利率已降至较低水平（当前已低至2.2%)

通过转贷，可以降低利息支出。
2、增额转贷：当现有房产的按揭贷款余额较低或拥有全款房产时，可以通过房产抵押贷款来获得更多的资金，用于投资或其他应急需求。
3、买房：利用房产抵押贷款买房，可以节省税费支出。抵押贷款的利率通常较低，通过全款买房再抵押，可以有效降低购房成本。

为什么我的房产估值和市场上的还不一样？

房产估值与市场价值之间存在差异，主要是因为银行在审批房产抵押贷款时会综合考虑多个因素：

1、房屋估值：房产抵押贷款的额度通常为房产估值的60%-70%。房屋面积、周边设施、房屋装修等因素都会影响房产估值。

2、还款能力：银行会要求借款人提供工资证明和流水情况，以确保借款人有足够的还款能力。

3、个人征信：个人征信情况也会影响房产抵押贷款的审批。良好的征信记录有助于获得更优惠的贷款条件：

（1）无逾期或仅有轻微逾期

良好的征信报告中不应该存在严重的逾期还款记录。根据中国人民银行的规定，“连三累六”是判断是否进入黑名单的标准之一，即连续三个月逾期或近两年内累计六次逾期。这意味着如果一个人在过去两年中有超过五次的逾期还款记录，尤其是连续三个月未按时还款，那么他的信用状况可能会被认为较差。
对于偶尔出现的一次性短期逾期（如1-30天），只要及时补缴，并不会对整体信用评分造成太大影响，但频繁发生则会影响。

（2）合理的负债率

合理的负债率是指个人总负债与总资产的比例保持在一个健康的范围内。通常建议个人的负债不应超过其收入的70%，超过70%则可能被认为是较高的负债水平，这会增加贷款审批难度。
例如，如果你每月固定收入为1万元人民币，那么你的月度偿还债务本息总额不宜超过7000元。
此外，信用卡使用额度也应控制在授信额度的80%以内，避免过度透支

（3）适度的信用账户数量

持有适量而非过多的信用卡或其他形式的信贷产品是理想的选择。一般来说，持有不超过5张信用卡是比较合适的数量，每张卡的使用频率应该适中，尽量做到小额多笔消费。
过多的信用账户不仅增加了管理难度，也可能让放贷机构认为你存在较大的财务风险。

（4） 有限的硬查询次数

“硬查询”指的是当您申请贷款或信用卡时，放贷机构会对您的信用报告进行查询。如果短时间内有多次硬查询记录，可能会被解读为您正在经历资金紧张的局面，从而影响到未来的贷款申请成功率。因此，尽量减少不必要的贷款申请是非常重要的。正常情况下，一年内不超过6次的硬查询被认为是合理的
（5） 非空白的信用历史
一个完全空白的信用档案并不利于获得贷款审批，因为缺乏足够的信息来评估一个人的信用风险。相反，拥有至少一年以上的良好信用记录，比如按时偿还信用卡账单或按揭贷款，可以帮助建立积极的形象。即使曾经有过小规模的逾期情况，但如果之后能够保持良好的还款习惯，同样可以逐步改善信用状况。

（6）积极的公共记录
除了金融交易外，某些非金融性质的信息也会被纳入征信系统，如税务缴纳情况、社会保障缴费记录等。这些正面的公共记录能够进一步增强个人信用形象。例如，按时足额缴纳社会保险费、住房公积金等都会对个人信用产生正面作用。

（7）没有不良法律记录
最后，任何涉及违法活动或者民事诉讼败诉的经历都可能导致个人被列入失信被执行人名单，这对个人信用的影响极为不利。确保自己遵守法律法规，避免成为所谓的“老赖”，是维持良好征信不可或缺的一部分

个人和公司流水怎么规划？

在申请房产抵押贷款时，流水规划是一个关键环节。以下是一些建议：
如果个人流水不足，可以考虑使用个人流水替代企业对公流水，但要注意流水的真实性和合法性。
对于经营贷，如果公司流水不符合银行申请条件，可以提前规划，俗称“养流水”。可以通过提前走几笔进账来提高公司的流水。
银行认定的流水包括工资流水、转账流水、存款流水、公积金流水等。合理规划各类流水，有助于提高贷款审批的通过率。

什么样的人适合办房产抵押？
房产抵押贷款适合以下几类人群：
1、企业主、个体工商户：用于公司的日常生产和经营，利率低，额度高。
2、转贷人群：早年按揭利率较高的客户，通过转贷可以节省利息支出。
3、急于用钱，一时难以卖房的人群：抵押贷款申请时间较短，可以快速获得资金。
4、信贷、小贷网贷多的客户：通过房产抵押贷款，可以整合多笔债务，降低利息支出。
5、全款买房再抵押的人群：通过全款购入房产，再做抵押贷，节省购房成本。
6、征信有瑕疵的客户：房产抵押贷款相对友好，即使征信记录有瑕疵也有可能获得贷款。
7、需要增加流动资金的人群：通过房产抵押贷款，可以获得一笔随时可支用的现金。

房产抵押经营贷款和消费贷有什么区别

房产抵押贷款主要分为房产抵押消费贷款和房产抵押经营贷款两大类别。
以上海地区为例，单笔抵押经营贷款的最高额度可以达到4000万元，而抵押消费贷款的最高额度则定格在500万元。以下，我们将详细探讨这两种贷款方式的显著差异：
用途差异：经营贷款：旨在支持企业经营，应用于资金周转、原料采购、生产规模扩大等经营性需求。消费贷款：主要用于个人消费需求，如家居装修、购车、旅游度假、教育支出等。
额度对比：经营贷款：额度相对较高，通常可达房产评估价值的70%-90%，最高额度可达数千万。消费贷款：额度相对较低，一般不超过300万元，虽然某些银行可能提供更高额度，但并不常见。

利率分析：经营贷款：年化利率相对较低，一般在2.3%-5%之间，且在享受政策支持时可能更低。消费贷款：年化利率相对较高，通常在3%-4%之间。

银行接受度：经营贷款：几乎所有银行均提供此类贷款服务。消费贷款：仅有少数银行提供此项服务。

还款方式： 两者均提供等额本息、等额本金、先息后本等多种还款方式。然而，经营贷款可能提供更加灵活的还款选项，如随借随还、无还本续贷等。

审核条件：经营贷款：侧重于审查企业的经营状况和借款人的资质。消费贷款：更注重借款人的个人信用和还款能力。

适用人群：经营贷款：适用于公司法人、股东等企业经营者。消费贷款：适合普通上班族，无需提供营业执照。
所需准备材料如下：



选择哪一种贷款，取决于借款人是否拥有公司、贷款用途、所需额度，以及对利率和还款方式的个人偏好。

房产抵押贷款对人的要求有哪些？
关于申请人资格：

年龄限制：申请人需为具有完全民事行为能力的自然人（即年满18周岁），并确保在贷款到期时年龄不超过65岁。共同借款人或担保人年龄应在18至70周岁之间，亦可为企业法人。部分银行对于70周岁以上的高龄申请人持开放态度，具体条件依据各银行政策而定。

婚姻状况与户籍信息：

未婚：多数银行要求提供单身证明。已婚：配偶双方必须共同到场签字，并提供结婚证书。离异：离异申请人需出示明确的婚姻和财产分割记录。

户籍与住所：申请人须提供居住地的常住人口证明及固定住所证明。

个人收入与征信情况：收入与职业：银行将考虑借款人的工作单位性质及近一年工资流水。不同银行对工资流水的具体要求各异，但普遍要求其足以覆盖贷款金额的一定倍数，确保能够按时偿还贷款本金及利息。征信记录：银行会对申请人的逾期记录、负债状况及查询次数进行审查。具体包括查询次数、负债比例及逾期次数等指标。

征信报告内容：http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml