1.利率优势：根据最新的数据，房屋抵押经营贷款的利率比按揭贷款低出至少1%到2%。

1.房产要求：要获得房屋抵押经营贷款，需要持有房产证，并且拥有至少70年的产权。这确保了借款人有足够的稳定性来支付贷款。此外，房产是公寓或商铺，贷款额度可能会有所不同。银行还会考虑房产的剩余价值，以确定可借的额度。

客户陈小姐，40岁，电子商务行业的资深创业者，已经营电子产品批发与零售生意近10年。她的公司在业内具有一定的市场份额，并拥有稳定的客户群。陈小姐个人及公司信用记录良好，企业年收入稳步增长。

她目前的公司已经使用公司名下的房产抵押贷款350万元用于运营。虽然贷款额度较大，但由于贷款利率偏高且每年还款压力较大，陈小姐决定寻找降低融资成本的方法。她打算将现有的房产抵押贷款转至新银行，争取更低的利率，并希望能增加贷款额度，以进一步拓展公司业务。

然而，陈小姐遇到了一个难题：她希望提前提取一部分资金用于企业紧急资金周转，但上家银行撤销抵押需要一定时间，而她的资金需求迫在眉睫。她希望能在上家银行撤押前，提前使用新银行批准的贷款资金。

2、流程与关键节点：

（1）初次咨询与选择银行：

陈小姐首先向几家银行咨询转贷事宜，了解不同银行的贷款利率、审批流程以及能提供的额外额度。银行普遍要求撤销上家银行的抵押后才能放款，但这一流程往往需要较长时间。正当她对整个转贷过程感到焦虑时，她向业内知名的黄老师求助。黄老师凭借其丰富的银行合作经验，迅速为陈小姐提供了专业建议，帮助她找到一条可行的路径。

（2）黄老师的关键建议：

黄老师的第一步建议是，向银行申请“提放保”的特殊操作——即银行提前放款，但通过保单保全银行的权益。黄老师指出，虽然常规转贷需要上家撤押后才能放款，但在特殊情况下，可以通过银行的提放保机制，先行放款用于企业急需的周转资金。这一建议得到了银行的高度关注，并认为这是一种合理的操作方式。

（3）银行审批与文件准备：

陈小姐于2024年11月26日向银行正式提交贷款申请，银行接到申请后，根据陈小姐提供的公司财务状况、个人信用和房产评估报告，开始着手审批。在黄老师的帮助下，银行同意了“提放保”的方案，并在2024年12月12日完成审批，成功通过了350万元的贷款额度，决定同时增加98万元额度用于企业发展。

（4）合同签署与操作安排：

2024年12月16日，陈小姐与银行签署了贷款合同，并在当天顺利完成了大道提方保材料的签署。签约后，银行迅速启动了后续操作，准备相关的保单和贷款放款安排。

（5）放款与资金分配：

由于上家银行最快要等到2025年1月3日才完成抵押撤销的手续，银行决定在撤押前，先行根据保单放款。2025年1月3日，银行通过分两笔的方式，共计放款448万元。第一笔350万元直接转入陈小姐公司的企业账户，用于结清上家银行的企业贷款，确保公司能够顺利解除与旧银行的债务关系。第二笔98万元，则被转入第三方收款账户，专门用于公司发展和紧急资金周转。

（6）客户提前用款：

为了满足陈小姐企业的短期资金需求，98万元尾款在转入第三方账户后，陈小姐能够提前使用这笔资金，用于企业扩展和日常经营。银行在确保风险可控的情况下，通过提放保单保障了贷款资金的安全性，避免了提前放款所可能带来的风险。

（7）抵押撤销与后续手续：

当2025年1月3日，上家银行完成抵押撤销手续时，陈小姐的房产抵押正式解除，同时新的抵押登记在银行进行了备案。借此，银行也完成了与陈小姐的新贷款合同的全部手续。

黄老师凭借其在银行信贷业务中的深厚经验，准确把握了转贷过程中潜在的法律和操作难点，为陈小姐提供了针对性的解决方案。通过黄老师的建议，陈小姐得以提前使用款项，有效解决了企业资金紧张的困境。

3、银行的灵活操作：

尽管银行流程严格要求抵押撤销后才能放款，但新银行根据陈小姐的良好信用及强大的担保资产，决定采用“提放保”的方式，使陈小姐提前获得资金，进一步为其企业发展创造了有利条件。

在黄老师的持续跟进下，陈小姐的企业贷款管理将更加规范，她的公司也将有更强的财务基础，向更广阔的商业目标进发。