自12月1日南昌实施住房契税优惠新政以来，效果明显，成交量和成交均价均有所上涨。上周（12.16-12.22），南昌主城区二手房成交178套，环比上涨33.8%，成交均价为0.98万元/平方米，环比上涨2.8%

南昌作为江西省的省会，其房产抵押市场也日益活跃。那么，南昌房产抵押申请到底需要知道哪些关键信息呢？

下面，小蕙将详细说说房产抵押贷款申请的条件、流程及注意事项。房产抵押贷款的概念及分类房产抵押贷款主要分为两大类：房产抵押消费贷与房产抵押经营贷。

房产抵押经营贷


房产抵押经营贷是指借款人将自己的房产作为抵押物，向银行申请用于企业经营的贷款。

房产抵押消费贷


房产抵押消费贷是指借款人将自己的房产作为抵押物，向银行申请用于个人消费的贷款。


房产抵押贷款的办理条件

关于申请人

1、年龄：申请人必须是具备完全民事行为能力的自然人（满18周岁），且在贷款到期时的年龄不超过69岁。
部分银行接受70周岁以上老人申请抵押。

2、婚姻及户籍信息：申请人需提供婚姻状况证明和常住户口证明。

（1）婚姻状况：
未婚：大部分银行需提供单身证明已婚：配偶双方需到场签字并提供结婚证离婚：离异个体在申请时需要提供清晰的婚姻和财产分割记录

（2）户籍与住所：申请人需要提供所在地的常住户口和固定住所证明。

3、个人收入和征信：银行会考虑申请人的工作单位性质、工资流水以及征信记录。

下面小蕙详细说说房产抵押贷款对于征信记录的要求：

（1）逾期记录的影响

大多数银行要求借款人在近两年内无“连三累六”的逾期记录。“连三”指的是连续三个月未按时还款，“累六”则表示累计六次逾期。
如果借款人在这段时间内有过这样的逾期记录，那么这将被视为严重的信用问题，可能会直接导致贷款申请被拒。
不过，对于那些由于非主观原因造成的较小金额的逾期，银行可能有一定的灵活性，允许与申请人沟通解决。

（2）当前逾期情况

如果借款人在申请贷款时存在当前逾期记录，即使金额不大，银行也会认为其还款意愿较差。
例如，若借款人本月已有50万元的逾期款项，在这种情况下再去申请抵押贷款，成功几率极低。银行会认为借款人当前已无力偿还债务，因此贷款风险较高。

（3）负债率的要求

在房屋抵押贷款中，负债率的计算公式为：（负债总额 + 本笔贷款金额）÷ 总资产估价。一般而言，只要负债率不超过70%-90%，大多数银行仍愿意受理抵押贷款申请。但若负债率超过100%，则意味着借款人几乎资不抵债，银行通常会拒绝贷款。

当然，少数银行可能会在总资产估价上进行调整。

（4）查询次数的影响
无论是抵押贷款还是信用贷，查询次数也会影响贷款审批。大部分银行看的是近三个月的征信查询次数，以5次以内为佳。
如果查询次数过多，尤其是近半年超过16次（只看贷款审批），则需要接受降额度等其他补充措施。
小蕙提醒，如果借款人的征信单纯只是查询问题，可以通过时间来解决，因为频繁的查询可能表明申请人财务状况不稳定或有紧急资金需求。

（5） 涉及法律纠纷的情况
如果借款人涉及官司、被执行、借贷纠纷、失信人或限制高消费等情况，大多数银行会将其视为抵押贷款的红线。
一旦触碰这些红线，短期内借款人很难通过银行获得贷款，只能考虑三方贷或非银行系贷款

关于房产1、房产可上市交易+产证在手：房产必须是能上市交易的房产，且借款人必须拥有该房屋的房产证。
2、银行可接受的房产类型：包括住宅、70年产权公寓、别墅、商业、办公、厂房等。
3、准入银行和可贷额度：不同银行对房产类型的接受度和贷款额度有所不同。

4、面积和房龄：大部分银行对于40-300㎡的房产都能接受，房龄在30年以内的房产更受欢迎。

关于公司（房产抵押经营贷款需看）1、公司类型及成立时间：银行会根据公司类型和成立时间来评估风险。
多数银行接受成立时间满3个月以上的公司，部分银行政策较为宽松或遇上特殊时间段可接受新成立公司

2、公司经营状态：公司应无工商行政异常、地址异常或涉及诉讼等情况。案例分享为了让粉丝们更好理解房产抵押贷款申请的全过程，小蕙整理了最新成功申请的客户案例：
案例背景
1、借款人信息：刘先生今年45岁，是某科技公司一名中层管理人员，月收入2万元人民币。
2、家庭情况：已婚，育有一子
3、现有负债：总负债占个人年收入的80%，包括但不限于信用卡欠款、车贷等
8、征信状况：过去两年内有多次贷款审批查询记录，但无严重逾期记录。
9、房产信息：拥有一套位于南昌市红谷滩新区的住宅，评估价值约为600万元人民币
10、贷款需求：因企业扩展业务需要额外资金支持，计划申请390万元人民币的房产抵押贷款

案例分析

刘先生虽然有较高的负债比率和频繁的信用查询记录，但由于其工作稳定且拥有较高收入来源，加之所持有的房产市场价值较高，因此具备一定的还款能力。然而，由于其征信报告中的查询次数较多以及较高的负债率，这可能会影响银行对其信用状况的评价。在这种情况下，选择合适的贷款方案尤为重要。

解决方案

刘先生通过熟人渠道联系了专业的金融顾问小蕙。小蕙根据刘先生的具体情况，建议他选择一家对征信要求相对宽松且能够提供较低利率的银行进行申请。
考虑到当前银行实行较为宽松的货币政策，这为刘先生提供了更好的机会（年利率3.0%、先息后本还款，申请390万贷款）

申请过程
1、准备材料：提供详细的收入证明文件，如工资单、纳税证明等，以展示稳定的现金流。


准备完整的资产清单，特别是房产的所有权证书及最新的评估报告，证明该房产作为抵押物的价值充足。
整理并解释所有现有的债务情况，包括但不限于信用卡账单、车贷合同等，并说明这些债务不会影响到此次贷款的偿还能力。

为了减少因多次查询带来的负面影响，刘先生还收集了之前未使用的贷款邀请函或预批准通知书，以此证明并非每次查询都导致实际借款行为的发生。

2、优化财务结构：在小蕙的帮助下，刘先生制定了一个合理的还款计划，确保每月的还款额不超过其总收入的30%。同时，他还清了几笔小额短期贷款，降低了整体负债比例，从而提高了银行对其偿债能力的信心。

3、选择合适银行：经过对比多家银行的产品和服务后，刘先生最终选择了JS银行南昌分行。该行不仅对客户的征信状况有一定的容忍度，而且当时正值年末活动期间，推出了特别优惠的贷款利率——固定年化利率2.8%，远低于市场平均水平.

4、提交申请：按照银行的要求，刘先生提交了所有必要的文件，并积极配合完成了面谈审核流程。在此过程中，他如实回答了关于自己财务状况的问题，并表达了强烈的还款意愿。此外，他还向银行出示了一份详尽的企业扩张计划书，表明这笔贷款将用于合法合规的商业用途，而非个人消费或其他非法目的。
5、审批通过：得益于刘先生良好的职业背景、稳定的收入来源、充足的抵押物价值以及合理的还款安排，再加上JS银行南昌分行当时执行的宽松信贷政策，经过严格的审查程序后，刘先生顺利获得了390万元人民币的房产抵押贷款，期限为10年，采用等额本息方式按月还款。

6、后续跟进：放款后，小蕙继续为刘先生提供服务，帮助他合理规划资金使用，确保按时足额还款，避免再次出现不良信用记录。
同时，小蕙也提醒刘先生定期关注自己的信用报告，保持良好的信用习惯，以便未来若有其他融资需求时能更容易获得批准。


关于流水不足问题的解决方案

养流水：提前走几笔款项，以增加个人或公司的流水。

1、流水不足怎么办？流水不足肯定要“养流水”，也就是申请房产抵押贷款前提前走几笔款项。

（1）“养流水”方法：a.准备至少两张申请人个人银行卡，其中一张只有进项（钱打进来）且来源不能是直系亲属，进项款须备注“货款”或“合同款”。另一张是出项卡。

资金要在进项卡里至少过一夜（产生结息才是有效流水），才能转到出项卡上。

（2）注意事项：a.流水一定要覆盖借款金额；b.模仿经营的流水一定要非直系亲属转入；c.进项款备注要加合同款、货款、定金之类的；d.资金在卡里过一夜才能转出；e.自有资金购房证明防止查到借贷的资金用于买房。

南昌房产抵押贷款的申请并非一件简单的事情，涉及到的环节和条件较多。但只要您掌握了上述信息，并结合自身实际情况，相信您一定能够顺利完成房产抵押贷款的申请。

本文由南昌房产抵押专家小蕙原创，欢迎关注，带你一起长知识。

需要帮助也可私信小蕙。
全国征信报告线下查询地址：
http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml

征信报告简版在线查询地址：https://ipcrs.pbccrc.org.cn/