在央行降息、取消增值税划分标准等政策的背景下，楼市情况回暖，多地主流银行及部分股份制商业银行针对房产抵押贷款也推出了各异产品。那么，如何申请房产抵押贷款呢？
下面，小橙将为您详细介绍如何办理房产抵押贷款，包括办理条件、流程以及注意事项。


房产抵押贷款的分类

房产抵押贷款主要分为两大类：房产抵押消费贷与房产抵押经营贷。
如在上海地区，单笔抵押经营贷款的最高额度可以达到4000万，而抵押消费贷款的最高额度则为500万

1、房产抵押经营贷

房产抵押经营贷是指借款人将自己的房产作为抵押物，向银行申请用于企业经营的贷款。




2、房产抵押消费贷

房产抵押消费贷是指借款人将自己的房产作为抵押物，向银行申请用于个人消费的贷款。


房产抵押贷款的办理条件

1、关于人：

（1）年龄

申请人年龄限制：申请人必须是具备完全民事行为能力的自然人，且在贷款到期时的年龄不超过65岁（18周岁以上）。
共借人（担保人）：18-70周岁，也可以是公司。

部分银行接受70周岁以上的高龄老人，具体根据银行政策而定。

（2）婚姻及户籍信息
婚姻状况：考虑申请人的婚姻状况，包括未婚、已婚（是否有配偶共同参与贷款）以及离异。离异个体在申请时需要提供清晰的婚姻和财产分割记录。
户籍与住所：申请人需要提供所在地的常住户口和固定住所证明。

（3）个人收入和征信

收入与职业：银行需考虑借款人的工作单位性质和近一年的工资流水。不同银行对于工资流水的要求各不相同，但大多需要覆盖一定倍数的贷款金额，足以保障按期偿还贷款本金及利息。
征信记录：银行会检查申请人的逾期记录、负债情况以及查询次数。房产抵押贷款对征信的要求相对宽松，但极差的征信记录仍可能导致贷款申请被拒。

a.逾期记录：大多数银行要求近两年内逾期不超过“连三累六”（即连续三个月或累计六次逾期）。小额信用卡逾期低于1000元可能不计入。
b.负债率：建议负债率控制在70%以内，小贷笔数尽量少，有些银行要求不超过3笔。
c.查询次数：近半年的征信审批查询次数一般不超过6次，有的银行更严格，不超过5次。
d.网贷笔数和金额：尽量不超过8笔，总金额最好不超过10万，部分银行对网贷较为敏感。
e.历史逾期：虽然主要看近两年的征信，但部分银行也会参考五年的逾期情况。
大数据查询过多也可能影响，尽管不直接体现在征信报告上。
如果征信不佳，可尝试找门槛较低的银行，或让征信良好的人作为主借款人。

2、关于房产

（1）房产可上市交易+产证在手关于房产最基本的要求：房屋必须是能上市交易的房产，借款人必须拥有该房屋的房产证，大红本必须在手！
现在银行的房抵业务基本上不会押房本，申请办理完就可以拿回去。

（2）银行接受的房产类型

√ 住宅：普通住宅丨半地下丨四合院√ 70年产权公寓√ 别墅：独栋别墅丨联排别墅√ 商业√ 办公√ 写字楼√ 厂房√ 科研办公√ 两限房√ 经济适用住房√ 房改房√ 限竞房√ 央产房√ 有产权房√ 酒店......

以上对于个人名下的房产和公司名下的房产均可抵押；其中住宅类立项的房产最受银行青睐。（3）准入银行和可贷额度

对于普通住宅：所有的银行都能做，大部分银行可以申请到房产评估值的7成，个别银行能申请到8.5成、9成。
住宅类半地下以及四合院：部分银行可抵押。

70年产权的公寓可以等同于住宅看待；

别墅：北上深等城市大部分别墅都是住宅，只有极少数房产为商业。
联排别墅：大部分银行能给7成，个别银行能给8.5成；独栋别墅：通常6成，个别银行能给7成。

对于一些商业办公类的房产：1/3的银行可接受，通常可贷额度在评估值的4--6成。

对于政策性房产，例如经适房，央产房，两限房，竞限房，共有产权房等，通常银行会要求在转商之后才能办理抵押贷款，但有个别银行不转商也能申请。
厂房、科研办公类房产：少数银行可接受，一般会考虑企业经营情况。

（4）面积

所有银行对于40---300㎡的房产都能接受；
对于低于40㎡的房屋或高于300㎡的房屋，部分银行可以申请；

（5）房龄

【关于老房本抵押】
√大部分银行都青睐房龄在30年以内的房产；
√部分银行能接受房龄在30--40年的房产；
√少部分银行可以接受房龄在40--50年的房产；
√个别银行或金融机构能接受房龄50--70年的房产；

【关于新房本抵押】
银行对房本持有时间有要求，通常：
√大部分银行都会要求持有房产证满6个月
√部分银行可以接受满3-6个月的
√少数银行可以接受新过户的房产
√对于亲属之间的继承、赠与和买卖的房屋，或者转商之后的房本，可被认定为老房本做抵押。06丨产权基本要求是房屋产权要清晰；尤其是涉及离异、继承等情况，房屋产权一定要分割清晰。
对于单个人名下的房产，产权自然清晰，做抵押是没有什么问题的。
对于多人共同所有的房产：
√ 夫妻共同所有：这种情况是比较常见的，婚后在法律上认为房屋属于夫妻共同的财产，做房屋抵押贷款的时候，需要配偶共借；
√ 房产证上有未成年：这种情况是不允许做抵押贷款的。办理房产抵押，需要当事人有完全的民事行为能力，未成年人不具备相应的民事行为能力，不能办理房产抵押。
√ 3人以上共有房屋产权的：能做的银行少；因为办理抵押需要产权人同意并共借，而牵涉的人多，产生的纠纷和情况也会复杂。

（6）其他资产对于有二套房产，或者有更多资产的，全国房产都可以，它可以作为财力资产的证明。

可以用于降低资产负债率，也可以降低银行处置不良资产时的风险。像有二套房产的话，有些银行也能提高本套房产贷款的成数。

3、关于公司（房产抵押经营贷款需看）

（1）公司类型及成立时间

不应涉及投资、娱乐、金融等高风险行业。银行会根据其行业风险评估来决定是否接受贷款申请。
新公司或新注册的企业也可以申请抵押贷款，但银行更倾向于有真实经营历史的企业。例如，新过户的公司在银行眼中可能存在一定的风险。

（2）公司经营
公司的经营状态应无异常，如工商行政异常、地址异常或涉及诉讼等情况都会影响贷款的审批。
有些银行可能要求提供对公流水证明，而有些则不需要。这取决于贷款的具体要求和银行的风险评估标准。关于流水不足问题经常有部分粉丝询问小橙：自己有公司但是没有流水或流水少能不能申请，或者自己是壳公司没有经营没有流水还能不能申请，银行认可的流水是怎样的？
个人收入流水用来证明借款人的还款能力；
企业对公流水（或个人）是看企业经营和收入能力。

贷款中常见的名词解释：

个人流水专指空壳公司没有企业流水，用个人流水来替代企业对公流水，意义等同于企业对公流水；

自有资金购房流水是指购房资金都是个人所有。
简而言之，部分银行可以允许公司是空壳，但是借款人绝对要有证据来证明还款能力。

1、流水不足怎么办？流水不足肯定要“养流水”，也就是申请房产抵押贷款前提前走几笔款项。

（1）“养流水”方法：
a.准备至少两张申请人个人银行卡，其中一张只有进项（钱打进来）且来源不能是直系亲属，进项款须备注“货款”或“合同款”。另一张是出项卡。
资金要在进项卡里至少过一夜（产生结息才是有效流水），才能转到出项卡上。
（2）注意事项：
a.流水一定要覆盖借款金额；
b.模仿经营的流水一定要非直系亲属转入；
c.进项款备注要加合同款、货款、定金之类的；
d.资金在卡里过一夜才能转出；
e.自有资金购房证明防止查到借贷的资金用于买房。

2、关于三方受托支付问题

一般情况下，房产抵押经营贷放款的方式是第三方受托支付。
那么，第三方收款到底安全吗？具体流程是怎么样的？要是第三方收款后不给钱怎么办？怎么保证资金的安全呢？
下面小橙来解释一下受托支付、银行为什么要受托支付以及对第三方受托支付账户的要求：

（1）什么是受托支付？
在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，银行的贷款经理就会询问这笔贷款具体的用途，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程。
小橙举个例子：李某想用申请的抵押贷款用于购买公司生产所需要的原材料，在申请贷款之前，就必须要找好原材料的供应商，并且要签好购销合同。之后，李某需要拿着购销合同，以采购的名义向银行申请贷款。
在银行贷款审批通过之后，银行就会直接将贷款资金支付给供应商。


（2）银行为什么要三方受托支付？
a.确保资金用途 专款专用，就像申请按揭贷款一样，银行会把款打到第三方也就是房地产开发商的账户中。经营贷也是，银行审批通过之后，会把资金打入借款人的上游企业对公账户中。
b.保障后续管理、规避风险 为了防止贷款资金被用于其他银行禁止领域，那么银行可以通过第三方账户追溯资金流向。当银行发现资金用途有异常，就很有可能会提前收回贷款。

（3）银行对受托支付的三方账户会有要求吗？
a.三方账户的执照主体经营范围需要和您的执照经营范围符合，就是要符合交易逻辑。公司正常交易无异常，相等于提供的是公司的对公账户。
b.第三方收款人不能与借款人双方有亲属关系；
c.第三方收款人不能与借款人有共同的企业信息或是占股信息；
d.有的行会要求同一个三方账户在本行一年内不能出现两次；

注意事项

哪些房产不能作为抵押房产：
1、缺乏房产证的房子：房屋抵押贷款的首要条件是借款人或抵押人必须拥有该房屋的合法有效的房产证。
若仅有居住权而缺乏房产证，如农村自建房、军产房、校产房以及小产权房等，均不符合抵押条件。
2、产权不明确的房产；
3、房产证上登记有未成年人名字的房产；
4、其他不宜抵押的房产：包括位于拆迁范围内的房产、违章建筑、受文物保护的房产，以及因法律原因被查封、扣押、监管或以其他形式受限的房屋。


小橙总结：1、个人征信+要良好（无逾期、网贷小贷前、负债少）。2、房子产权证+办下来了，且产权证原件要在自己手上
3、房子要有剩余价值+，剩余价值就是房屋现评估价的70%到85%减掉一抵还差的钱。也就是说你房子价值的8成减去剩余尾款等于可贷额度，银行要求房子价值7成减去尾款有余额才可以（按揭房需看，否则略过）
4、要求产权清晰，产证在手有红本，能上市交易（例如有的安置房在5年就不能上市交易）。住宅、别墅，公寓、办公楼、商铺、厂房、综合楼、排屋等，支持上市交易的房产。
5、房龄不能老的太过分（例如红砖房银行基本就不做），房龄要求一般不可超过30年，极个别银行或机构不看房龄。
名下有企业且经营良好甚至可以批到10-12成房子抵押贷款的流程，是很简单的，如是全款有红本的房子，3-5个工作日就能下款。

以上就是关于如何办理房产抵押贷款的详细攻略。希望对您有所帮助，祝您顺利办理贷款。