截至2024年12月中旬，青岛的二手房市场呈现出一系列新的动态和发展趋势。最新的数据显示，青岛市的二手房挂牌均价在12月前两周达到了15759元/平方米，环比下跌了0.69%，与去年同期相比，同比下跌幅度高达13.72%。
当前青岛二手房市场的调整状态，同时也揭示了购房者对于房价变化的敏感反应。
部分粉丝也在后台私信房房询问关于当前是否适合出售自己在青岛的房产或抵押房产获取资金。

房房想说：青岛楼市情况有待调整，当前抵押房产选择较优。

下面，房房将详细介绍房产抵押贷款的申请流程、条件以及注意事项：

房产抵押贷款的概念及分类房产抵押贷款主要分为两大类：房产抵押消费贷与房产抵押经营贷。
房产抵押经营贷房产抵押经营贷是指借款人将自己的房产作为抵押物，向银行申请用于企业经营的贷款。

房产抵押消费贷房产抵押消费贷是指借款人将自己的房产作为抵押物，向银行申请用于个人消费的贷款。


房产抵押贷款的办理条件

关于人1、年龄申请人年龄限制：申请人必须是具备完全民事行为能力的自然人（满18周岁），且在贷款到期时的年龄不超过65岁。
共借人（担保人）：18-70周岁，也可以是公司。
2、婚姻及户籍信息申请人需要提供所在地的常住户口和固定住所证明。
婚姻状况：a、未婚：大部分银行需提供单身证明b、已婚：配偶双方需到场签字并提供结婚证c、离婚：离异个体在申请时需要提供清晰的婚姻和财产分割记录

3、个人收入和征信

（1）收入与职业：银行需考虑借款人的工作单位性质和近一年的工资流水。

（2）征信记录：银行会检查申请人的逾期记录、负债情况以及查询次数。

a.逾期记录：大多数银行要求近两年内逾期不超过“连三累六”（即连续三个月或累计六次逾期）。小额信用卡逾期低于1000元可能不计入。

b.负债率：建议负债率控制在70%以内，小贷笔数尽量少，有些银行要求不超过3笔。

c.查询次数：近半年的征信审批查询次数一般不超过6次，有的银行更严格，不超过5次。

d.网贷笔数和金额：尽量不超过8笔，总金额最好不超过10万，部分银行对网贷较为敏感。

e.历史逾期：虽然主要看近两年的征信，但部分银行也会参考五年的逾期情况。

关于房产1、房产可上市交易+产证在手房屋必须是能上市交易的房产，借款人必须拥有该房屋的房产证。
2、银行可接受的房产类型包括住宅、70年产权公寓、别墅、商业、办公、写字楼、厂房、科研办公等。
3、准入银行和可贷额度不同类型的房产在不同银行的可贷额度不同，具体需咨询银行。

4、面积与房龄所有银行对于40-300㎡的房产都能接受；部分银行可以接受低于40㎡或高于300㎡的房产。
5、产权房屋产权要清晰，对于多人共有的房产，需要产权人同意并共借。
6、其他资产拥有其他资产可以作为财力资产的证明，有助于提高贷款额度。

如二套房产、汽车、股票基金等。

关于公司（房产抵押经营贷款需看）

1、公司类型与成立时间 公司应避免涉及投资、娱乐、金融等高风险行业。银行将依据企业所属行业的风险评估结果，决定是否接受贷款申请。
新成立或新注册的企业，也有资格申请抵押贷款；，

但银行往往更青睐具备真实经营历史的企业。例如，刚完成过户的公司在银行看来可能存在一定的风险。

2、公司经营状况 公司的经营状态必须保持正常，任何工商行政异常、地址异常或涉及诉讼的情况都可能影响贷款审批结果。
某些银行可能要求提供公司对公账户的流水证明，而其他银行则可能无需此证明，这取决于具体的贷款要求以及银行的风险评估标准。

房产抵押贷款的办理流程

准备相关材料，包括身份证、房产证、个人收入证明等。
向银行提交贷款申请。
银行审核申请材料，进行实地调查。
审核通过后，签订贷款合同。
办理抵押登记手续。
放款。

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房产抵押贷款的注意事项

1、申请房产抵押贷款时流水需满足银行要求
部分粉丝常向房房咨询：若拥有公司但缺乏或仅有少量流水，是否仍能申请贷款？壳公司缺乏经营和流水，又能否申请？银行究竟认可何种流水作为证明？
在此，我们澄清几个贷款领域的常见术语：个人收入流水主要用以证明借款人的还款能力；而企业对公流水（或个人流水）则反映了企业的经营状况及收入水平。

具体而言，个人流水是指当空壳公司缺乏企业流水时，以个人流水代替企业对公流水的情况，其意义与后者相当。自有资金购房流水则表明购房资金完全来自个人所有。
简而言之，尽管某些银行可能接受壳公司作为借款主体，但借款人必须有确凿的证据来证明其还款能力。
面对流水不足的困境，解决方案便是“养流水”，即在申请房产抵押贷款之前，预先通过几笔款项来提升流水记录。

以下是房房整理的“养流水”的具体方法：

准备两张申请人个人银行卡：一张仅用于进项（资金打入），且来源不可为直系亲属，进项款需注明为“货款”或“合同款”；另一张则用于出项。资金必须在进项卡中至少过夜（以产生结息）才能转至出项卡。

注意事项：
确保流水金额覆盖借款总额；模拟经营流水时，资金转入方不可为直系亲属；进项款备注必须明确，如“合同款”、“货款”、“定金”等；资金在卡内过夜后才能转出；提供自有资金购房证明，以避免检查出借款资金被用于购房。

2、房产抵押贷款需要三方受托支付

一般情况下，房产抵押经营贷放款的方式是第三方受托支付。 
那么，第三方收款到底安全吗？具体流程是怎么样的？要是第三方收款后不给钱怎么办？怎么保证资金的安全呢？ 

下面房房来解释一下受托支付、银行为什么要受托支付以及对第三方受托支付账户的要求： 

（1）什么是受托支付？ 
在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，银行的贷款经理就会询问这笔贷款具体的用途，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程。 
房房举个例子：李某想用申请的抵押贷款用于购买公司生产所需要的原材料，在申请贷款之前，就必须要找好原材料的供应商，并且要签好购销合同。之后，李某需要拿着购销合同，以采购的名义向银行申请贷款。 
在银行贷款审批通过之后，银行就会直接将贷款资金支付给供应商。 

（2）银行为什么要三方受托支付？ 
a.确保资金用途 专款专用，就像申请按揭贷款一样，银行会把款打到第三方也就是房地产开发商的账户中。经营贷也是，银行审批通过之后，会把资金打入借款人的上游企业对公账户中。 
b.保障后续管理、规避风险 为了防止贷款资金被用于其他银行禁止领域，那么银行可以通过第三方账户追溯资金流向。当银行发现资金用途有异常，就很有可能会提前收回贷款。 

（3）银行对受托支付的三方账户会有要求吗？ 
a.三方账户的执照主体经营范围需要和您的执照经营范围符合，就是要符合交易逻辑。公司正常交易无异常，相等于提供的是公司的对公账户。 
b.第三方收款人不能与借款人双方有亲属关系； 
c.第三方收款人不能与借款人有共同的企业信息或是占股信息； 
d.有的行会要求同一个三方账户在本行一年内不能出现两次  


房产抵押贷款八大相关问题答疑

1、房子有贷款，还能做抵押贷款吗？ 
可以。有两种方案：不赎楼直接二押，赎楼转案再抵押。不赎楼直接二押有两种形式：二押银行和二押金融机构。赎楼转案再抵押则需把原贷款赎出，再将房产抵押给新的银行。 
2、需要什么资料？ 
主要资料包括：身份证、户口本、婚姻证明、房产证复印件、个人近半年流水等。公司资料包括：营业执照正副本、公章、财务章、私章等。 

3、办理时间多久？ 
根据抵押贷款类型不同，办理时间也不同。红本抵押贷款大约15天，二押抵押贷款7-15天，赎楼转案再抵押则需要35-40天。 

4、需要本人到场几次？ 
以赎楼转案再抵押为例，总共需要3次。分别是银行面签、赎楼公司填写申请资料、原抵押银行填写提前还款申请。 

5、过户公司抵押经营性贷款且赎楼再转案的方案费用有哪些？ 
过户公司费用、公证处公证费用、赎楼公司赎楼费用、按揭房提前还款违约金、中介公司中介费用等（时间、地区等会影响具体费用，详情咨询黄老师） 

（1）过户公司费用
过户公司费用是指将公司的所有权从一个主体转移到另一个主体所需支付的费用。费用因公司类型和历史纳税情况而异：  
普通无纳税公司：约5000元  
往年有纳税公司：约10000元到15000元 

（2）公证处公证费用
公证费用是指在办理贷款过程中，需要到公证处进行相关文件的公证所产生的费用。具体费用如下：  
公证费用：约1060元 

（3）赎楼公司赎楼费用 （按揭贷款需知）
赎楼费用是指在将房产从原贷款银行赎出过程中产生的费用。费用计算方式通常为每天的费用乘以赎楼天数：  
赎楼费用：房子欠款金额 × 0.05% 到 0.08% × 赎楼天数  

（4）按揭房提前还款违约金  
提前还款违约金是指在贷款合同约定的还款期限前，借款人提前还清贷款所需支付的额外费用。不同银行的收费标准不同，具体费用如下：  
GS银行：已还贷时间在1年及以上，提前还款不收违约金；未满1年按提前还款额的5%收取违约金。  
ZS银行：未满1年收3个月的利息，满1年最低收1个月的利息。  
NY银行：已还贷满1年不收违约金，未满1年最高为6个月的贷款利息。  
JS银行：未满1年，违约金为提前还款额的3%；已还贷时间为1-2年，违约金为提前还款额的2%；已还贷时间2-3年，违约金为提前还款额的1%。  
GD银行：已还贷满1年不收违约金，未满1年要缴纳3-6倍的利息作为违约金。  
ZG银行：已还贷满1年不收违约金，未满一年最高收6个月利息作为违约金。  
JT银行：提前部分还款每年免除一次，第二次起按提前还款额的1%收取违约金；提前一次性结清，已还贷时间3年以内，按1%提前还款额收取。  
GF银行：已还贷时间满1年不收违约金，不满1年收取3-6倍的利息作为违约金。 

在办理过户公司抵押经营性贷款且赎楼再转案的方案时，借款人需要准备的费用包括但不限于：  
（1）过户公司费用：5000元到15000元  
（2）公证处公证费用：约1060元  
（3）赎楼公司赎楼费用：房子欠款金额 × 0.05% 到 0.08% × 赎楼天数  
（4）按揭房提前还款违约金：根据具体银行的规定，可能为提前还款额的1%到6%不等  

6、放款时放到个人户还是公司户？ 

两种方式都可以。具体看哪种更符合自己的情况。大部分情况下，款项都是打入第三方账户。 

7、放款后是否可以用于买房和买股票？ 
明令禁止。资金不可以直接用于投资类用途。 

（1）、房产抵押贷款资金能否用于买房  
根据现行的金融政策和银行规定，房产抵押贷款的资金是不能用于购买房产的。主要原因如下：  
a.政策限制：自2018年以来，中国政府实施了一系列金融去杠杆政策，旨在遏制房地产市场的过度投机行为。因此，银行在发放房产抵押贷款时，会严格审查贷款用途，确保资金不流入房地产市场。
b.银行规定：银行在贷款合同中通常会明确规定，贷款资金只能用于特定的消费或经营用途，如装修、购车、企业经营等，不得用于购买房产。 
c.监管风险：如果借款人将房产抵押贷款的资金用于购买房产，不仅违反了贷款合同，还可能面临银行的追责，甚至影响个人信用记录。 

（2）、房产抵押贷款资金能否用于买股票  

同样，房产抵押贷款的资金也不能用于购买股票。主要原因如下：  
a.政策限制：银保监会等监管机构明确规定，贷款资金不得用于股票、期货等高风险投资活动。这一规定旨在防止资金流入高风险领域，避免金融风险的累积。 
b.银行规定：银行在贷款合同中会明确禁止贷款资金用于股票投资。如果借款人违反这一规定，银行有权要求借款人提前还款，并可能采取法律手段追偿。 
c.监管风险：银行和监管部门可以通过多种手段监控资金流向，一旦发现资金违规流入股市，借款人将面临严重的后果，包括但不限于罚款、信用记录受损等。 
8、放款后是否存在资金追回和回流问题？ 
存在回流问题，但可以避免。找专业人士操作办理，可以确保资金安全。

 通过以上介绍，相信您对房产抵押贷款有了更全面的了解。在申请过程中，务必仔细阅读各项条款，确保自己的权益。祝您申请顺利！